Atendiendo  al artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en caso de venta de la propiedad arrendada, se le concede al inquilino la opción de poder adquirirla con preferencia respecto a terceros interesados. A estos efectos, se prevé la existencia de dos derechos, el de tanteo y el de retracto. En tal caso, el arrendador viene obligado, siempre y cuando no se haya renunciado expresamente en el propio contrato al derecho de adquisición preferente, a comunicar al arrendatario la venta de la propiedad y las condiciones de venta, para que, en el plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, pueda decidir adquirir la propiedad.

En caso de que no se le hubiera hecho la notificación prevenida, o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, podrá ejercitar el inquilino el derecho de retracto.  Este derecho caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Pero, ¿qué ocurre si el arrendador es propietario de todos los inmuebles del edificio y los vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales?

En este caso, la propia Ley de Arrendamientos Urbanos excluye el derecho de tanteo y retracto que tiene el arrendatario cuando el arrendador vende todas las viviendas o locales que posee en el edificio, o si se produce una venta global del edificio, aunque haya varios propietarios implicados.

Así lo establece el Tribunal Supremo en Sentencia de 592/2025, de 21 de abril. En este caso, se debatía el derecho de adquisición preferente de los inquilinos por la venta en bloque de varias promociones inmobiliarias por parte de una entidad pública. En uno de estos edificios, dicha entidad era la propietaria de todas las viviendas que estaban alquiladas. Cuando cerró la venta con una sociedad, los inquilinos intentaron ejercer su derecho de retracto.

El  Tribunal Supremo estableció que no existía derecho de adquisición preferente a favor de los inquilinos, puesto que el arrendador, a pesar de transmitir varias promociones inmobiliarias al mismo tiempo, sí transmitió todas las unidades que tenía en el inmueble donde existían las viviendas arrendadas, aplicando la salvedad establecida en el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que tuviera lugar el derecho de adquisición preferente de estos inquilinos.

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Una de las preguntas que más se repiten por parte de los padres es si pueden comprar una vivienda y ponerla a nombre de sus hijos. La respuesta es que los padres sí pero para ello se tienen que cumplir una serie de requisitos legales.

Para justificar la procedencia del dinero, los padres pueden utilizar varias vías. Una de ellas es la donación de dinero de padres a hijos para la adquisición de la vivienda. En este caso, el o los hijos que reciben la donación del dinero tendrían que liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones. Este impuesto se halla cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que cada comunidad dispone de una normativa propia que determinará la cantidad total a tributar. Si bien es cierto que, en la mayoría de las comunidades autónomas, existen bonificaciones siempre que se trate de donación de dinero de padres a hijos para adquirir su primera vivienda habitual, llegando en algunos casos hasta el 95% de bonificación, siempre y cuando la donación se formalice en escritura pública y se destine el inmueble a vivienda habitual del donatario. La donación de dinero no estará sujeta al Impuesto sobre el Incremento Patrimonial en el IRPF, ni tampoco, al no tratarse de un bien inmueble, al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido coloquialmente como plusvalía municipal.

También sería factible prestar el dinero a un hijo para la adquisición de vivienda habitual a través de un préstamo entre particulares.  El importe prestado deberá ser regresado a los padres en un plazo determinado y en las condiciones que pacten ambas partes. No es necesario que se eleve a público siendo suficiente con la firma de un contrato privado entre las partes donde deben de aparecer al menos los siguientes extremos: cantidad que se presta, plazo para devolver el importe, forma de devolución y si devenga o no intereses.  Esta operación queda sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no obstante, es una operación sujeta pero exenta, aunque existe la obligación de presentar el modelo 600 ante Hacienda junto con la copia del contrato privado del préstamo. El plazo para presentar la liquidación será de treinta días, desde la firma del contrato privado de préstamo entre particulares.

Otras formas, menos recomendables, serían actuando como avalistas en un préstamo hipotecario o bien mediante la figura del hipotecante no deudor. Los padres pueden avalar el préstamo hipotecario concedido a sus hijos con otra vivienda, de esta forma, el banco tendrá la garantía de que, en el caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario, podrá recurrir a esta vivienda que avala para asegurar el pago de la deuda. La persona que avala el préstamo con otra vivienda puede ser la misma persona que necesita financiación o un tercero y éste último se conoce como hipotecante no deudor. Esta persona no responde de manera personal con todo su patrimonio, sino que sólo responderá con el inmueble aportado como aval.

Esos padres tienen que saber, que en el caso de que sus hijos no puedan pagar la hipoteca, el banco embargará su vivienda, en algunos casos, la única vivienda con la que cuentan esos padres, si una vez salga a subasta la vivienda del hijo no existe saldo suficiente para liquidar el préstamo, es decir, si se dejan de pagar las cuotas de la hipoteca, el banco en primer lugar embargaría la vivienda hipotecada y si una vez saliese a subasta la vivienda, no se cubriera la deuda con el importe obtenido en la subasta, podría el banco embargar el inmueble que actúa como aval. Indicar que esta responsabilidad es limitada ya que se tendrá que expresar en la escritura de constitución del préstamo hipotecario el porcentaje de capital que se garantiza con esa vivienda.

Otro de los inconvenientes de avalar un préstamo con otra vivienda es que el hipotecante no deudor que avala el préstamo hipotecario con su vivienda, garantía real, se plantee venderla, y en este caso, tiene que saber el deudor no hipotecante que sí podrá transmitir la propiedad, pero al tratarse de una vivienda que actúa como aval de un préstamo hipotecario, si se transmite esa vivienda a un tercero, también se transmitiría con esa carga, por lo que será complicado encontrar a un comprador.

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Un inmueble puede pertenecer a varios propietarios con diferentes cuotas de participación de titularidad. Por ejemplo, imaginemos un inmueble proveniente de una herencia o de una compraventa en la que han adquirido el inmueble varios propietarios.

En ocasiones, se plantea la posibilidad de poner en alquiler esa vivienda, y aquí existen varias cuestiones. Si todos los copropietarios se encuentran de acuerdo, no existe discusión alguna en este sentido, tendrán que aparecer todos en el contrato de arrendamiento como arrendadores,  al igual que ocurre si el inmueble pertenece a dos personas, ostentando la titularidad cada una del 50%, tendrán que estar de acuerdo ambos, pues, en caso contrario, no se podrá celebrar el contrato. Pero ¿y si pertenece a varios y algunos se encuentran de acuerdo y otros no?.

En este supuesto, cuando un inmueble pertenece a varias personas en pro indiviso, se forma una comunidad en el que todos deberán aparecer en el contrato y estar de acuerdo con la celebración del mismo, salvo que exista mayoría de acuerdos. El artículo 1548 del Código Civil establece que, en el caso de arrendamientos de bienes inmuebles en pro indiviso, si no hay unanimidad entre los copropietarios para arrendar, el plazo máximo del contrato no puede superar los seis años.

Los copropietarios que estén de acuerdo en alquilar y que consigan mayoría firmarán el contrato de arrendamiento, aunque los demás, aquellos que no estén de acuerdo, se nieguen a firmarlo. El contrato será válido siempre y cuando no supere la duración de seis años.

Si el inmueble está conformado por nudo propietario y usufructuario, este último tiene el derecho real a disfrutar de un inmueble que no es de su propiedad, siendo el titular del bien otra persona, llamada nudo propietario.  El usufructuario, por tanto, puede disfrutar del bien sin ser propietario y, además, puede recibir las rentas que se generen del mismo. En este caso, será el usufructuario quien deba de aparecer en el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del nudo propietario, eso sí, el contrato se extinguirá cuando fallezca el usufructuario o cuando se extinga el usufructo si se constituyó no de forma vitalicia, sino por un tiempo determinado.

Otra cuestión al respecto es la pregunta que se realizan muy frecuentemente los arrendadores cuando se trata de propietarios casados. Tenemos que distinguir si el matrimonio se encuentra constituido en régimen legal de gananciales o en régimen de separación de bienes. En el primer caso, será perfectamente válido que sea uno de los cónyuges el que firme en el contrato. En el segundo caso, tendrán que firmar ambos si se trata de un bien adquirido en proindiviso o el que sea titular del inmueble.

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Cuando se firma un contrato de arrendamiento, se estipula una cláusula en el mismo que determina el importe de la renta y la forma de pago. Conforme el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y, a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico en la vivienda arrendada. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En ocasiones, puede ocurrir que el arrendador devuelve las transferencias bancarias que hace el arrendatario con el ánimo de rescindir el contrato de arrendamiento, rechace el pago, para poder alegar que no se están pagando las rentas. El objetivo principal, por tanto, es la falta de pago de las rentas por parte del arrendatario, así de esta forma, el propietario podría instar un procedimiento para resolver el contrato por falta de pago de las rentas y desahuciar al inquilino. 

El inquilino no debe alarmarse por este motivo, puesto que, para demostrar que sí es su intención de pagar las rentas y que el arrendador se está negando, lo primero que tiene que hacer es un ofrecimiento de pago. El arrendatario tendrá que  enviar, por giro postal, el importe de la renta, o bien, hacerle un ofrecimiento notarial del pago.

Tendrá que remitir un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, indicando que, ante su rechazo de recibir el pago de la renta por su parte, realizará el pago por los medios establecidos en el párrafo anterior. 

Si el arrendador rechaza el ofrecimiento de pago, el inquilino tendrá que acudir al juzgado competente y consignar las cantidades mediante un expediente de consignación de rentas. 

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El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido coloquialmente como Impuesto de Plusvalía Municipal, es aquel impuesto que se paga al Ayuntamiento donde se encuentra ubicada la vivienda cuando se transmite la propiedad, bien sea por actos inter vivos o mortis causa, es decir, cuando se vende una propiedad o se hereda, el vendedor o los herederos que reciben ese inmueble están obligados a liquidar el Impuesto de Plusvalía Municipal en el Ayuntamiento.

Cuando existen pluralidad de sujetos obligados al pago, por ejemplo, una vivienda que ha sido heredada, es frecuente que el Ayuntamiento gire la liquidación del Impuesto de Plusvalía Municipal a uno de ellos. Aquí debemos definir qué se entiende por carácter mancomunado o solidario. En el primer caso, aquella obligación en la que, existiendo una pluralidad de personas en la titularidad activa (crédito) o en la pasiva (deuda), se entiende el crédito o la deuda divididos en tantas partes como acreedores o deudores haya, de forma que tanto los diversos créditos como las diferentes deudas se consideran distintos unos de otros. En cambio, la solidaridad impone a cada uno de los deudores el deber de prestar íntegramente el objeto de la obligación.

La Administración tributaria entiende que la obligación de pago del impuesto tiene carácter solidario para los cotitulares del bien, y reclama a uno de ellos el importe total del recibo. En consecuencia, pagada en su integridad la deuda, le corresponde a quien la ha abonado repercutir entre los demás codeudores, conforme al porcentaje de participación de cada uno de ellos, la parte del impuesto que les corresponde.

Sin embargo, la jurisprudencia entiende que no existe una obligación solidaria, sino mancomunada, por lo que cuando existan varios sujetos, obligados al pago, determina no solo un hecho imponible, sino tantos hechos imponibles como personas adquieran el bien, lo que comporta la existencia de las correspondientes deudas tributarias diferenciadas, y, por tanto, la necesidad de notificar una liquidación a los distintos afectados en la proporción que a cada uno corresponde. Es decir, en estos supuestos, los tribunales, expresamente, rechazan que exista una obligación tributaria solidaria, por aplicación del art. 34 LGT, y, por el contrario, defienden la existencia de tantas obligaciones tributarias como titulares de cuotas pro indiviso.

La doctrina de nuestros tribunales resalta la obligación de girar tantas liquidaciones tributarias como adquirentes tengan los terrenos gravados. Dichas liquidaciones, que, en todo caso, habrán de ser parciales, se deben notificar a los distintos sujetos pasivos, aun cuando solo uno de los adquirentes hubiese presentado una única declaración del impuesto en la que habría consignado, como adquirentes, su nombre con la coletilla “y otros”, excepto en aquellos casos en los que los sujetos obligados se encuentren casados en régimen legal de gananciales,  porque, en estos supuestos, nos encontramos ante una especie de comunidad de bienes que constituye una unidad económica independiente, en la que los dos titulares en el hecho imponible concurren en las mismas condiciones.

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