Mes: abril de 2026

El Tribunal Supremo ha confirmado que una empresa deberá retirar una estructura metálica instalada durante la reforma de un local que invadía unos centímetros la fachada del edificio colindante. Así lo establece la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo n.º 755/2024, de 29 de mayo, que desestima el recurso presentado y ratifica las resoluciones dictadas en instancias anteriores.

El caso se originó tras las obras de adecuación de un local destinado a salón de juegos y cafetería. Durante la reforma, la empresa arrendataria instaló una estructura metálica que se apoyaba y se anclaba en la fachada del edificio vecino, ocupando aproximadamente entre 20 y 25 centímetros de esta. Los propietarios afectados acudieron a los tribunales solicitando la retirada de ese elemento y la reposición de la fachada a su estado original.

Para ello interpusieron una demanda de tutela sumaria de la posesión, un procedimiento previsto en el artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite restablecer de forma rápida la posesión material de un bien cuando ha sido perturbada o invadida, sin entrar a discutir la titularidad del derecho de propiedad.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de San Javier estimó la demanda al considerar acreditada la ocupación de la fachada y ordenó retirar la estructura instalada. La decisión fue confirmada posteriormente por la Audiencia Provincial de Murcia, que consideró adecuado el procedimiento utilizado por los propietarios perjudicados.

Al resolver el recurso de casación, el Tribunal Supremo recuerda en su sentencia de 29 de mayo de 2024 (STS 755/2024) que su jurisprudencia distingue entre distintos supuestos cuando la perturbación de la posesión deriva de la ejecución de una obra. Con carácter general, cuando la lesión procede de una obra nueva de cierta entidad, el ordenamiento prevé una acción específica para solicitar su paralización mientras se ejecuta.

No obstante, el alto tribunal subraya que esta regla no puede aplicarse de manera automática. Para determinar la vía procesal adecuada, es necesario analizar factores como la entidad de la obra o la rapidez con la que se realizó la intervención.

En el caso examinado, aunque la actuación alteraba la configuración exterior de la fachada y podía considerarse técnicamente una obra nueva, la invasión ya se había consumado cuando los propietarios acudieron a los tribunales. Además, la restitución de la situación anterior era sencilla, ya que bastaba con desmontar y desanclar la estructura metálica instalada en la fachada del edificio colindante.

La sentencia explica que el procedimiento especial de suspensión de obra nueva se diseñó para evitar que en procesos rápidos se ordenen demoliciones de gran envergadura. Sin embargo, exigir siempre esa vía cuando la intervención es mínima o de ejecución inmediata podría dejar sin protección efectiva al poseedor afectado.

Por ello, el Tribunal Supremo concluye que en este caso sí era procedente la acción de recobrar la posesión, confirmando la obligación de retirar la estructura que ocupaba parte de la fachada ajena y de restituir el inmueble afectado a su estado anterior.

Más información en Apivirtual

La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha sancionado al propietario de una vivienda arrendada por instalar un sistema de videovigilancia en el interior del inmueble que captaba imágenes de las inquilinas. Así lo establece la Resolución de terminación del procedimiento por reconocimiento de responsabilidad y pago voluntario dictada en el expediente EXP202416460, firmada por la Presidencia de la AEPD el 10 de octubre de 2025, en la que se declara la vulneración del artículo 6 del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD).

El procedimiento se inició tras la reclamación presentada ante la Agencia el 18 de octubre de 2024, en la que las inquilinas denunciaron que el propietario había instalado una cámara de videovigilancia dentro del piso de alquiler. Según consta en la resolución, el dispositivo era una cámara de 360 grados con detección de movimiento, seguimiento automático y audio bidireccional, capaz de grabar imágenes del interior de la vivienda, incluidas las inquilinas y el acceso desde las habitaciones al baño y a la cocina. Las denunciantes aportaron fotografías del dispositivo, su ubicación y orientación dentro del inmueble, así como copia de las comunicaciones mantenidas con el arrendador en relación con la instalación de la cámara.

Tras analizar la reclamación, la AEPD acordó el inicio del procedimiento sancionador el 2 de octubre de 2025, al apreciar indicios de que la instalación del sistema de videovigilancia podía suponer un tratamiento de datos personales sin base legitimadora, contrario a lo dispuesto en el artículo 6 del RGPD. En el acuerdo de inicio se propuso la imposición de una sanción administrativa de 3.000 euros, al considerar que los hechos podían constituir una infracción muy grave de la normativa de protección de datos.

Durante la tramitación del expediente, el propietario manifestó que la cámara no llegó a estar en funcionamiento, afirmando que únicamente se había realizado una preinstalación y que, ante la oposición de las inquilinas, el dispositivo fue retirado de la pared. No obstante, la Agencia concluyó que la instalación de un sistema de captación de imágenes en el interior de una vivienda destinada al uso de terceros afecta al ámbito de privacidad de quienes la habitan y puede suponer una intromisión en su derecho fundamental a la intimidad.

En su resolución, la AEPD recuerda que la imagen física de una persona constituye un dato personal, conforme a lo dispuesto en el artículo 4 del RGPD, por lo que la captación de imágenes mediante cámaras de videovigilancia implica un tratamiento de datos personales sujeto a la normativa de protección de datos. La Agencia subraya además que la vivienda alquilada constituye un espacio reservado al desarrollo de la vida privada del arrendatario, equiparable a una habitación de hotel, por lo que debe quedar libre de intromisiones o sistemas de grabación que puedan afectar a su intimidad.

Finalmente, el propietario optó por reconocer su responsabilidad y proceder al pago voluntario de la sanción, haciendo uso de las reducciones previstas en el artículo 85 de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común. Como consecuencia, la multa inicialmente fijada en 3.000 euros se redujo en un 40 %, quedando establecida en 1.800 euros, lo que determinó la terminación del procedimiento sancionador.

Además de la sanción económica, la resolución ordena al responsable del tratamiento que acredite en el plazo de un mes la desinstalación o la inoperatividad del sistema de captación de imágenes instalado en el interior del apartamento, con el fin de garantizar el cumplimiento de la normativa de protección de datos y evitar nuevas vulneraciones del derecho a la intimidad de los ocupantes de la vivienda.

Más información en Apivirtual

En España todavía existen contratos de alquiler firmados hace décadas que se rigen por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Estos contratos, conocidos como alquileres de renta antigua, otorgan al inquilino una protección muy fuerte gracias a la llamada prórroga forzosa, que permite mantener el alquiler durante muchos años. Sin embargo, esa protección no es absoluta y tiene límites.

El Tribunal Supremo lo ha recordado recientemente en su Sentencia nº 6069/2025, dictada por la Sala Primera (Civil), en la que analiza cuándo puede darse por terminado un contrato de este tipo si la vivienda ya no se utiliza realmente como residencia del arrendatario.

El caso se originó a raíz de una demanda presentada por la propietaria de un piso situado en el centro de Sevilla. El contrato de alquiler se había firmado en el año 1982 y, según la propietaria, el inquilino ya no residía allí de manera habitual. En su demanda alegaba que el arrendatario tenía su vida establecida en Fuerteventura, donde vivía con su familia y desarrollaba su actividad profesional.

Además, señalaba que la vivienda de Sevilla había permanecido vacía durante largos periodos y que, pasado un tiempo, quien comenzó a utilizarla fue la hija del inquilino mientras cursaba estudios universitarios. A juicio de la propietaria, esa situación no justificaba que el contrato siguiera vigente.

La reclamación se apoyaba en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que permite denegar la prórroga forzosa cuando la vivienda no está ocupada durante más de seis meses dentro de un mismo año. En estos casos, el propietario puede solicitar judicialmente la resolución del contrato.

El asunto llegó primero al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sevilla, que dio la razón a la propietaria. El juzgado valoró diversas pruebas, como el bajo consumo eléctrico del inmueble y los testimonios de vecinos y del administrador de la finca, que apuntaban a que el piso apenas se utilizaba y que el inquilino realmente residía fuera de la ciudad.

Sin embargo, el arrendatario recurrió la decisión y la Audiencia Provincial de Sevilla revocó la sentencia. Este tribunal consideró que el hecho de que la hija del inquilino utilizara la vivienda para cursar sus estudios podía entenderse como un uso acorde con la finalidad del inmueble.

La controversia llegó finalmente al Tribunal Supremo, que analizó el caso y fijó un criterio claro. En su Sentencia nº 6069/2025, el alto tribunal recordó que la protección especial de los contratos de renta antigua está pensada para garantizar una necesidad real de vivienda del arrendatario. No se trata de un derecho ilimitado que permita conservar un piso indefinidamente, aunque ya no se utilice como domicilio habitual.

El Tribunal Supremo explicó que el uso ocasional por parte de un hijo que estudia en otra ciudad no basta por sí solo para mantener el contrato. Para que esa situación pueda considerarse válida, el arrendatario debe demostrar que existe una necesidad permanente de vivienda y que el hijo depende económicamente de él.

Además, el tribunal señaló que, cuando existen indicios de que la vivienda está desocupada, corresponde al propio inquilino aportar pruebas que demuestren que el inmueble sigue siendo utilizado como residencia habitual de la unidad familiar.

En el caso concreto analizado, el Tribunal Supremo consideró que no se había acreditado ni esa necesidad permanente de vivienda ni la dependencia económica de la hija. Por ello, entendió que la vivienda había permanecido desocupada durante el tiempo suficiente como para aplicar la ley.

Como consecuencia, el alto tribunal declaró que no procedía mantener la prórroga forzosa del contrato de alquiler y confirmó su extinción, obligando al inquilino a desalojar la vivienda.

Aunque los alquileres de renta antigua son cada vez menos frecuentes, todavía existen muchos contratos de este tipo en España. Esta sentencia recuerda que la protección que ofrece la ley no permite conservar una vivienda indefinidamente si el arrendatario ya no la utiliza realmente como su domicilio. Si se demuestra que el inmueble permanece vacío durante largos periodos o que el inquilino tiene su residencia habitual en otro lugar, el propietario puede acudir a los tribunales para solicitar la resolución del contrato.

Más información en Apivirtual

La Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado en una reciente sentencia que un propietario no puede quedarse con la fianza de un alquiler ni reclamar indemnizaciones si no demuestra con pruebas claras que los daños en la vivienda fueron causados por los inquilinos o por sus mascotas. La resolución confirma la decisión previa del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic, que ya había dado la razón a los arrendatarios y ordenado devolver la fianza retenida.

El conflicto surgió tras finalizar el contrato de alquiler de una vivienda. Cuando los propietarios recuperaron el inmueble decidieron no devolver la fianza de 1.500 euros y, además, reclamaron otros 5.550 euros adicionales, al considerar que la vivienda había quedado en mal estado. Según los arrendadores, los daños se debían a un uso inadecuado del inmueble por parte de los inquilinos y a sus mascotas, concretamente dos perros y dos gatos. En el contrato de arrendamiento se establecía que los arrendatarios debían responder por los desperfectos causados por sus animales.

Para justificar su reclamación, los propietarios aportaron distintos presupuestos de reparación. Entre los gastos incluidos figuraban 800 euros por la limpieza de la vivienda, 280 euros por el desatasco de la fosa séptica, 950 euros por trabajos de limpieza del jardín, más de 2.000 euros por la reparación de puertas y restauración de muebles, 1.309 euros por la reparación de mosquiteras y 1.662 euros por trabajos de pintura. En total, los arrendadores estimaban que los daños ascendían a unos 7.000 euros.

Sin embargo, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic desestimó la reclamación al considerar que los propietarios no habían aportado pruebas suficientes que demostraran que los desperfectos fueran responsabilidad de los inquilinos. Además, el juzgado ordenó devolver la fianza íntegra de 1.500 euros.

Los propietarios recurrieron la decisión, pero la Audiencia Provincial de Barcelona confirmó el fallo. En su resolución, el tribunal destacó que los arrendadores no aportaron ningún informe pericial que acreditara los daños reclamados. Asimismo, los magistrados observaron una clara falta de concordancia entre las fotografías presentadas por ambas partes.

Mientras que los inquilinos aportaron fotografías tomadas el mismo día en que entregaron la vivienda, en las que el inmueble aparecía limpio y sin daños visibles, las imágenes presentadas por los propietarios fueron realizadas un mes y medio después de la entrega del inmueble, además de estar en blanco y negro y con escasa nitidez.

Según el tribunal, con esas imágenes no era posible determinar si los supuestos desperfectos se debían a un uso indebido de la vivienda, a las mascotas o al desgaste normal derivado del uso habitual del inmueble durante el arrendamiento.

La Audiencia Provincial también llamó la atención sobre la falta de rigor en algunos de los presupuestos presentados por los propietarios. En el presupuesto relativo a la pintura de la vivienda, el profesional ofrecía dos opciones distintas de precio, una más barata y otra más cara. y ambas cantidades fueron sumadas en la reclamación, lo que evidenciaba una reclamación poco fundamentada.

Además, el tribunal señaló que gastos como la limpieza o la pintura suelen ser trabajos habituales al finalizar un contrato de alquiler y que, salvo que el contrato indique lo contrario, corresponden al propietario preparar la vivienda antes de volver a alquilarla.

Por todo ello, la Audiencia Provincial concluyó que no existían pruebas suficientes que permitieran atribuir los daños a los inquilinos ni a sus mascotas, por lo que confirmó la sentencia anterior y obligó a los propietarios a devolver la fianza de 1.500 euros. La resolución recuerda que la fianza solo puede retenerse cuando se demuestra que existen daños imputables al inquilino y que superan el desgaste normal derivado del uso ordinario de la vivienda.

Más información en Apivirtual