Mes: febrer de 2026

Desde el pasado 28 de diciembre de 2025, la entrada en vigor de la Ley 10/2025 ha marcado un antes y un después en la publicidad inmobiliaria en España. Aunque formalmente se enmarca dentro de la normativa de atención a la clientela, su impacto real es mucho más amplio, ya que introduce cambios directos en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El resultado son nuevas obligaciones que afectan de lleno a precios, honorarios, alquileres y reputación online.

Anuncios con precio cerrado desde el primer momento. La ley impone una exigencia clara: el consumidor debe conocer el precio final completo desde el primer anuncio. Esto significa que la publicidad deberá reflejar, obligatoriamente, el precio real del inmueble, los impuestos correspondientes (IVA, ITP, AJD, según proceda), los honorarios de la agencia cuando recaigan sobre el consumidor y cualquier otro gasto obligatorio asociado a la operación.

Queda expresamente prohibido el llamado “precio por goteo”, es decir, anunciar un importe inicial y añadir costes más adelante. Prácticas habituales, como informar de la comisión solo durante la visita, pasarán a ser ilegales.

Más protección, no solo para compradores. Una de las novedades más relevantes es la ampliación del concepto de clientela. La protección legal ya no se limita al comprador; incluye también al vendedor, al inquilino y a cualquier persona a la que se le ofrezca un servicio inmobiliario, aunque finalmente no se formalice ningún contrato.

Desde el instante en que existe una oferta comercial, nacen las obligaciones de información, claridad y transparencia.

En materia de alquiler de vivienda habitual, la ley refuerza una prohibición ya existente: no se podrán repercutir honorarios ni gastos al inquilino. La norma cierra la puerta a fórmulas alternativas como “servicios”, “asesoramiento” o “gestión”. Cualquier coste vinculado a la intermediación deberá ser asumido exclusivamente por el propietario.

La Ley 10/2025 también pone límites al uso de algoritmos y sistemas automáticos de fijación de precios en contextos de emergencia, como incendios, inundaciones o catástrofes naturales. Esta medida afecta especialmente al alquiler turístico y temporal, donde este tipo de herramientas es habitual.

Las valoraciones en internet pasan a estar reguladas. Las agencias deberán garantizar que las reseñas sean auténticas, verificables, recientes y correspondientes a clientes que hayan utilizado el servicio en los últimos 30 días. Además, será obligatorio informar de forma clara sobre el sistema de verificación empleado.

Las consecuencias de incumplir la ley pueden ser muy graves, hasta 1.000.000 €, con posibilidad de aumentar la sanción si existe beneficio económico. Infracciones leves: desde 150 € o infracciones graves hasta 100.000 €

La norma consolida un principio clave: lo que no aparece claramente en el anuncio, no se puede cobrar después. La publicidad deja de ser un simple reclamo y pasa a formar parte del contenido contractual.

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La Audiencia Provincial de Cantabria ha dado la razón a los propietarios de un local comercial integrado en una comunidad de vecinos, al considerar que el espacio situado bajo la escalera del edificio y conectado físicamente con el local, no es un elemento común, sino parte de la propiedad privada del establecimiento.

Con esta decisión, el tribunal rechaza la pretensión de la comunidad de propietarios, que defendía que dicho hueco debía calificarse como elemento comunitario para poder destinarlo a la instalación de un ascensor.

Los dueños del local adquirieron el inmueble en 1989 mediante contrato de compraventa con la promotora del edificio. En ese momento, el espacio bajo la escalera ya se encontraba unido al local y así se ha mantenido desde entonces. Durante más de tres décadas, los propietarios han utilizado ese espacio de forma continuada, pública y pacífica, como parte integrante de su negocio, una pescadería abierta al público, sin oposición por parte de la comunidad.

Inicialmente, el hueco no estaba separado ni cerrado, y se empleaba como zona de trabajo para la limpieza del pescado. Años más tarde, en 2001 y 2002, los titulares del local llevaron a cabo obras de reforma y modernización, entre ellas la construcción de un tabique para habilitar un aseo en ese espacio.

Los informes periciales y la información registral resultaron determinantes, ya que reflejan que en el mismo edificio existen otros locales con características similares, cuyos huecos bajo la escalera también fueron atribuidos directamente a los respectivos propietarios.

El tribunal debía resolver si el espacio controvertido tenía naturaleza común o privativa. La Sección Cuarta concluye que el hueco forma parte del local desde su transmisión inicial, destacando que la promotora se reservó expresamente la propiedad de los bajos y de los espacios situados bajo las escaleras para asignarles el uso que estimara oportuno. Según la Audiencia, no tendría sentido dicha reserva si esos espacios estuvieran destinados a ser elementos comunes.

Además, los magistrados subrayan que la configuración del local y del portal ha sido siempre la misma, y que la comunidad ha tenido conocimiento durante años del uso del espacio bajo la escalera como parte del negocio. Todo ello refuerza la idea de que nunca tuvo carácter comunitario.

Por estas razones, la Audiencia Provincial concluye que el hueco situado bajo la escalera y el descansillo fue transmitido junto con el local desde su origen y, por tanto, tiene naturaleza privativa, sin que haya sido necesario ningún acto posterior de desafectación.

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El Gobierno ha confirmado, a través del Boletín Oficial del Estado (BOE), la prórroga de las ventajas fiscales para quienes realicen obras destinadas a mejorar la eficiencia energética de sus viviendas. La medida, recogida en el Real Decreto-ley 16/2025, amplía el plazo de aplicación de estas deducciones hasta finales de 2026 y hasta 2027 en el caso de edificios residenciales.

Con el inicio de la próxima campaña de la Renta en abril, muchos contribuyentes podrán beneficiarse de estos incentivos fiscales si han llevado a cabo reformas en su vivienda. Las deducciones pueden alcanzar el 40% en viviendas individuales y el 60% en edificios, dependiendo del tipo de obra y del ahorro energético conseguido.

Deducciones variables según la mejora energética. Las rebajas fiscales no son iguales en todos los casos. El porcentaje aplicable dependerá del impacto real de la reforma sobre el consumo energético del inmueble, acreditado mediante el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) antes y después de las obras.

En el caso de viviendas individuales, se contemplan dos supuestos principales:

Deducción del 20% si la reforma logra reducir la demanda de calefacción y refrigeración al menos un 7%. La base máxima anual será de 5.000 euros.

Deducción del 40% cuando la reducción alcance al menos un 30%, o cuando la vivienda obtenga una calificación energética A o B. En este caso, la base máxima anual asciende a 7.500 euros.

Estas deducciones se aplican tanto a la vivienda habitual como a otras propiedades del contribuyente que estuvieran alquiladas.

Incentivos reforzados para edificios residenciales. Las actuaciones de rehabilitación energética en edificios de uso residencial, la deducción se eleva al 60% si se acredita una reducción mínima del 30% en el consumo de energía primaria no renovable, o si el edificio alcanza una calificación energética A o B.

A efectos fiscales, se consideran parte de la vivienda las plazas de garaje y trasteros adquiridos conjuntamente. En estos casos, la base máxima anual deducible será de 5.000 euros.

Para poder aplicar estas deducciones, es obligatorio demostrar la mejora energética mediante un CEE previo y otro posterior a la reforma, ambos emitidos por un técnico competente. En el caso de las deducciones individuales, el certificado final deberá expedirse antes del 1 de enero de 2027.

Además, el BOE especifica que no se admitirán pagos en efectivo. Las obras deberán abonarse mediante transferencia bancaria, tarjeta o cheque nominativo para tener derecho a la deducción.

La deducción se restará de la cuota íntegra estatal, una vez aplicadas otras posibles reducciones, y deberá incluirse en la declaración correspondiente al ejercicio en el que se haya emitido el CEE final.

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El Tribunal Supremo ha fijado un criterio claro sobre el reparto de los gastos de mantenimiento del garaje en las comunidades de propietarios. Según una reciente sentencia, los vecinos que sean titulares de trasteros, pero no dispongan de plaza de aparcamiento ni hagan uso efectivo del garaje, no estarán obligados a asumir los costes derivados de su conservación.

La resolución, Sentencia 5329/2025, aborda un conflicto habitual en muchas comunidades donde coexisten garajes y trasteros como fincas independientes. El origen del caso se encuentra en una disputa vecinal sobre si los propietarios de trasteros debían contribuir a los gastos del garaje por el simple hecho de formar parte de la comunidad, aun cuando no utilizaban dichas instalaciones.

En un primer momento, un juzgado dio la razón a los vecinos que defendían un reparto común de los gastos. Sin embargo, la Audiencia Provincial de A Coruña revisó la decisión y la anuló al considerar que no existía un uso real de los elementos comunes del garaje por parte de los propietarios de trasteros. Este criterio, ha sido, finalmente, confirmado por el Tribunal Supremo.

El alto tribunal pone el foco en un elemento clave: el uso efectivo de las instalaciones. En los casos analizados, los trasteros contaban con accesos independientes, lo que evitaba que sus propietarios tuvieran que atravesar el garaje o utilizar elementos como la rampa de entrada, los portones automáticos o las zonas de circulación de vehículos. Al no beneficiarse de estos servicios, el Supremo considera que no procede exigirles el pago de los gastos de mantenimiento.

De este modo, la sentencia establece que únicamente los propietarios de plazas de aparcamiento deben asumir los costes asociados al garaje, como la limpieza, la electricidad, las reparaciones o el mantenimiento de las puertas y sistemas de acceso.

Además, el fallo subraya la relevancia de los estatutos de cada comunidad. En el caso concreto, estos diferenciaban de forma expresa entre los gastos generales del edificio y los gastos específicos del garaje. Al no haberse aprobado ninguna modificación del sistema de reparto, el Supremo concluye que no puede imponerse una cuota adicional a los vecinos que no disponen de plaza de aparcamiento.

Esta interpretación se apoya en lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que permite que los gastos se distribuyan conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o según lo expresamente acordado por la comunidad. Por tanto, la sentencia refuerza la posibilidad de aplicar excepciones cuando no exista un uso real de determinados elementos comunes.

El pronunciamiento del Tribunal Supremo sienta un precedente relevante para numerosas comunidades de vecinos en España y podría servir de referencia para resolver conflictos similares en el futuro, especialmente en edificios donde los garajes y trasteros funcionan de manera independiente.

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La Audiencia Provincial de Castellón ha confirmado que una pareja que adquirió una vivienda y un trastero en una subasta judicial debe hacerse cargo de una deuda con la comunidad de propietarios que asciende a 12.622,69 euros. El tribunal entiende que, aunque la Ley de Propiedad Horizontal limita, con carácter general, la responsabilidad del nuevo propietario, en este caso, los compradores aceptaron expresamente asumir la totalidad de la deuda al firmar la escritura pública.

Los hechos se remontan a una compraventa celebrada tras la adjudicación en subasta de un inmueble perteneciente a una empresa en concurso de acreedores. La subasta fue organizada por el Colegio de Procuradores y, en sus condiciones, se indicaba de forma expresa que el adjudicatario asumiría todas las cantidades pendientes con la comunidad de vecinos.

Pese a ello, los nuevos propietarios se negaron a abonar el importe reclamado por la comunidad, alegando que no existía un acuerdo claro de asunción de deuda y que la escritura no concretaba, con suficiente precisión, el alcance de dicha obligación.

El Juzgado de Primera Instancia N.º 3 de Castellón dio la razón a la comunidad, al considerar probado que los compradores dejaron impagadas las cuotas y que, además, en la escritura de compraventa constaba de forma expresa que la parte vendedora no se encontraba al corriente de pago y que la parte compradora asumía íntegramente las deudas comunitarias existentes.

Esta decisión fue posteriormente ratificada por la Audiencia Provincial, que destacó que la cláusula incluida en la escritura estaba redactada en mayúsculas, de forma clara y sin ninguna limitación temporal o cuantitativa, lo que evidenciaba la voluntad inequívoca de los compradores de asumir toda la deuda, y no únicamente la correspondiente al año en curso y los tres anteriores.

El tribunal recordó que el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece un límite legal a la responsabilidad del nuevo propietario, pero aclaró que dicha limitación no resulta aplicable cuando existe un compromiso expreso de asumir la deuda, como sucedía en este supuesto.

Asimismo, la Audiencia descartó que hubiera falta de información, ya que las condiciones de la subasta eran públicas, el importe adeudado figuraba en la plataforma correspondiente y los compradores realizaron consultas previas por correo electrónico, aunque centradas en cuestiones fiscales.

En consecuencia, la pareja deberá abonar a la comunidad los 12.622,69 euros reclamados, además de los intereses correspondientes. No obstante, la resolución no es firme, y aún cabe la interposición de recurso de casación.

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