Mes: diciembre 2025

La donación en vida consiste en el acto voluntario por el cual una persona entrega gratuitamente un bien a otra, que a su vez lo acepta. Intervienen dos partes: el donante, que es la persona que dona, y el donatario, persona que recibe la donación.  Desde el momento en que el donante tiene constancia de esa aceptación, la donación adquiere efectos.

En la práctica, lo habitual es formalizarla por escrito ante notario, aunque en algunos supuestos puede realizarse verbalmente. No obstante, cuando se trata de bienes inmuebles, la firma de una escritura pública es obligatoria. Además, en muchas Comunidades Autónomas esa formalización notarial resulta necesaria para acceder a determinados beneficios fiscales, como ocurre con las donaciones de padres a hijos.

Aunque la escritura pública recoge todos los detalles del acto de donar, la ley prevé que, en determinadas circunstancias, el donante pueda revocar lo donado. El Código Civil, en sus artículos 644 a 651, establece las causas y los plazos para hacerlo. Si el donatario no respeta las obligaciones o condiciones que el donante impuso al momento de donar, el donante puede solicitar la revocación. En este caso, la ley no fija un plazo concreto para ejercer el derecho. Así, por ejemplo, si un padre dona una vivienda a su hijo con la condición de que lo cuide hasta su fallecimiento y una vez donada la vivienda el hijo no cuida al padre, este podrá revocar la donación, puesto que dejar de cumplir aquellas condiciones acordadas, como sucede cuando se niega indebidamente lo que se llama prestación de alimentos, es causa de revocación.

También se podrá revocar una donación por ingratitud del donatario, que es la situación que se da cuando la persona a la que se dona comete actos ofensivos o ingratos hacia el donante. Por ejemplo, si un hijo que recibe la donación de un inmueble, le propicia maltrato físico a su padre/madre. En este caso, la Ley sí establece un plazo concreto de un año a partir de que el donante tenga conocimiento de los hechos. Lo mismo ocurrirá cuando aparezcan nuevas circunstancias para quien dona, por ejemplo, el nacimiento de hijos que no existían en el momento de la donación. El plazo para solicitar la revocación es de cinco años.

Para llevar a cabo la revocación, en primer lugar, se deberá solicitar al donatario que devuelva el bien donado. Si el donatario acepta, se acudirá a la notaría, para que quede constancia de la revocación y el bien inmueble pase de nuevo a nombre del donante. En el caso de que el donatario no entregue el bien de forma voluntaria, el donante tendrá que presentar una demanda judicial exponiendo los motivos que justifican la petición de revocación.

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La comunidad de propietarios se encuentra regulada en la Ley de Propiedad Horizontal  y surge automáticamente cuando en un edificio o conjunto residencial existen elementos privativos (pisos o locales) y, al mismo tiempo, espacios o servicios comunes. Su finalidad principal es la gestión, conservación y administración de esos bienes compartidos, como pueden ser portales, ascensores, escaleras, jardines o instalaciones generales.

Las decisiones se adoptan en juntas de propietarios y se financian mediante cuotas que cada vecino abona en proporción a su coeficiente de participación. Dicho coeficiente se calcula en función de la superficie útil de la vivienda o local, su ubicación y el uso que previsiblemente se haga de las zonas comunes.

No en todos los casos es obligatorio formalizar una comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal establece que no será obligatorio cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro. 

Para que exista formalmente una comunidad, basta con que el inmueble esté sometido al régimen de propiedad horizontal. Este régimen se da cuando dos o más viviendas, locales o parcelas independientes comparten elementos comunes inseparables.

Para su constitución, se tendrá que realizar escritura de división horizontal ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Para ello, será necesaria la celebración de una junta inicial de constitución, en la que se aprueben los estatutos o normas de funcionamiento, se nombren cargos (presidente, secretario, administrador) y se adopten los primeros acuerdos de gestión, se apruebe un presupuesto inicial y dotación de fondo de reserva, autorización de firmas y apertura de cuenta corriente de la comunidad, establecimiento de normas básicas y contratación de servicios comunes. Será necesario la apertura de un libro de actas, que deberá ser legalizado en el Registro de la Propiedad, así como la obtención de un NIF en Hacienda para la comunidad, lo que permitirá operar con una cuenta bancaria propia. Generalmente, es el promotor quien constituye la comunidad de propietarios antes de vender las viviendas. 

Los acuerdos se adoptan por mayoría, si bien en la constitución inicial bastará con que se alcance la mayoría de propietarios y cuotas de participación.

La comunidad estará conformada por los siguientes órganos de gobierno:

1. a) La Junta de propietarios.

1. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

1. c) El secretario.

1. d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17. 7ª resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente. Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador, podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

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Cuando se realiza una compraventa de un inmueble, existen diferentes formas de pago. No existe una normativa que establezca la obligatoriedad de pagar de una forma u otra, por lo, que a priori, serán las partes las que se tengan que poner de acuerdo para ello.

Medios de pago:

Pago mediante transferencia bancaria.

Existen distintos tipos de formas de pago. La más conocida es la transferencia bancaria ordinaria. Esta  tarda aproximadamente entre 24-48 horas, el coste para el comprador es más bajo sin embargo el plazo de ejecución será más largo pues solo tendrá en cuenta los días hábiles. La transferencia vía Banco de España, la conocida transferencia OMF, al contrario que la anterior es inmediata, segura y con trazabilidad. Tiene una hora límite de orden diaria (habitualmente las 16:00 h). La comisión bancaria por esta transferencia suele ser más cara que la transferencia ordinaria. La transferencia OMF es muy utilizada cuando sobre el inmueble pesa una carga hipotecaria que no se encuentra caducada.  El comprador puede pagar directamente al banco del vendedor la deuda pendiente (con certificado de saldo) para asegurar la cancelación económica de la carga.

Pago mediante cheque.

Cheque ordinario que es un cheque que emite el comprador (librador) desde su propio talonario.

El dinero no se descuenta de la cuenta al emitirlo, sino solo cuando el vendedor lo presenta al cobro en el banco.

Su pago depende de que existan fondos suficientes en la cuenta del comprador en ese momento; de no ser así, el cheque quedará impagado.

Sin embargo, el cheque bancario, es emitido por el banco del comprador, que previamente descuenta el importe de la cuenta del cliente. De esta forma, el vendedor tiene la certeza de que podrá cobrar el dinero, ya que el banco solo expide el cheque una vez cargados los fondos. En la práctica, se equipara casi a dinero en efectivo, porque garantiza el cobro al 100 %.

Pago en efectivo.

Con el objetivo de intensificar las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude se modifica la Ley 7/2012 de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, y, la Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales, se establece limitación de pagos en efectivo o cheques al portador, en los siguientes casos:

a.- Cuando algunas de las partes intervinientes actué en calidad de empresario o profesional, el pago en efectivo no podrá ser superior a 1.000 euros por el total de la  operación concreta.

b.- Cuando el comprador sea persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España, el límite de pago en efectivo será de 10.000 euros, por el total de la operación concreta.

c.- Cuando ambas partes sean particulares no podrá realizarse el pago en efectivo superior a 100.000 euros.

Por tanto, es importante determinar antes de la firma del contrato de arras/compraventa la forma en la que se realizará el pago, evitando comisiones elevadas para el comprador pero asegurando el pago al vendedor.

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Cuando una vivienda pertenece a un edificio en régimen de propiedad horizontal pueden existir terrazas que, a pesar de pertenecer a la comunidad de propietarios tienen su uso exclusivo atribuido al propietario de una vivienda. Esto significa que, jurídicamente, sigue siendo propiedad de la comunidad, aunque solo un propietario la disfrute. Cuando surge la necesidad de reparación de esa terraza propiedad de la comunidad pero de uso privativo, surge la gran pregunta de quién debe asumir la reparación o, bien, asumir el daño producido a terceros.

El artículo 10 Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponde a la comunidad conservar y reparar los elementos comunes, incluso cuando solo los use un vecino. Esto incluye cubiertas, forjados, impermeabilización y estructura. Así, por ejemplo, si existe una filtración  y esta se origina en un defecto estructural o en la impermeabilización de la cubierta, la comunidad debe hacerse cargo de la reparación. Sin embargo, el artículo 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a mantener en buen estado su vivienda o local, evitando causar daños a terceros. Por lo que, si se producen daños por un  mal uso, falta de mantenimiento o de obras no consentidas en la terraza, la responsabilidad recaerá en el propietario que disfruta en exclusiva de la terraza.

En base a ello, la Audiencia Provincial de Granada, en sentencia de 27 de junio de 2025, eximió de responsabilidad a la propietaria de un ático que había sido condenada inicialmente a reparar unas humedades que afectaban a la vivienda situada justo debajo. El tribunal concluyó que las filtraciones no provenían del uso de la terraza privativa, sino de un defecto estructural en el forjado, un elemento común del edificio. En consecuencia, determinó que los gastos de reparación debían ser asumidos por la comunidad de propietarios.

La vecina del piso inferior demandó a la dueña del ático y a su aseguradora, alegando que las humedades derivaban de obras sin permiso (jardineras y ampliaciones). Sin embargo, la Audiencia descartó esta versión y atribuyó el problema al defecto estructural, liberando de responsabilidad a la propietaria y trasladando el deber de reparar a la comunidad.

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Al fallecimiento de una persona, se transmiten todos los derechos y obligaciones a sus herederos. Entre los bienes a integrar en el caudal hereditario se encuentran las cuentas bancarias, cuya gestión plantea algunas cuestiones relevantes.

En primer lugar, se tendrá que averiguar si el fallecido disponía de cuenta bancaria o varias cuentas, y dónde, pues no existe un registro público en que se puedan consultar las cuentas bancarias que tiene abierta una persona. Ahora te preguntarás si tienes que visitar todas las entidades bancarias para indagar si el fallecido tenía cuenta abierta en la entidad, sin embargo, y afortunadamente, no es necesario. La vía más efectiva para obtener esta información es la Agencia Tributaria. Los herederos deben presentar en Hacienda un certificado de defunción y el testamento o declaración de herederos que acredite su condición. La Agencia Tributaria informará sobre los rendimientos financieros del fallecido, lo que permite identificar las entidades bancarias donde tenía productos abiertos.

Una vez se conozca la entidad bancaria o entidades en las que el fallecido tenía una cuenta abierta, los herederos deberán acudir a la entidad bancaria acreditando su condición de herederos. Será necesario aportar el certificado de defunción, certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, copia autorizada del testamento o, en su defecto, la declaración de herederos abintestato y la escritura de aceptación y partición de la herencia. De esta forma, los herederos tendrán derecho a obtener información sobre el saldo existente en la fecha del fallecimiento, los movimientos posteriores al óbito y los movimientos anteriores, al menos, de un año, salvo oposición justificada de algún cotitular. Dependiendo de quién o quiénes sean titulares en la cuenta o cuentas bancarias, se podrá disponer de los fondos o no. Si en la cuenta solo era titular el fallecido, los herederos, actuando conjuntamente, podrán disponer de los fondos. Sin embargo, si la cuenta era conjunta ningún cotitular podrá retirar dinero sin consentimiento de los coherederos, no obstante, si la cuenta era solidaria, el cotitular superviviente podrá seguir operando, sin perjuicio de que el banco exija la acreditación del pago o exención del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 

La disposición de fondos por parte de los herederos o cotitulares queda condicionada a la previa liquidación o exención del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuyo plazo de presentación es de seis meses desde el fallecimiento.  

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