La comunidad de propietarios se encuentra regulada en la Ley de Propiedad Horizontal y surge automáticamente cuando en un edificio o conjunto residencial existen elementos privativos (pisos o locales) y, al mismo tiempo, espacios o servicios comunes. Su finalidad principal es la gestión, conservación y administración de esos bienes compartidos, como pueden ser portales, ascensores, escaleras, jardines o instalaciones generales.
Las decisiones se adoptan en juntas de propietarios y se financian mediante cuotas que cada vecino abona en proporción a su coeficiente de participación. Dicho coeficiente se calcula en función de la superficie útil de la vivienda o local, su ubicación y el uso que previsiblemente se haga de las zonas comunes.
No en todos los casos es obligatorio formalizar una comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal establece que no será obligatorio cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro.
Para que exista formalmente una comunidad, basta con que el inmueble esté sometido al régimen de propiedad horizontal. Este régimen se da cuando dos o más viviendas, locales o parcelas independientes comparten elementos comunes inseparables.
Para su constitución, se tendrá que realizar escritura de división horizontal ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Para ello, será necesaria la celebración de una junta inicial de constitución, en la que se aprueben los estatutos o normas de funcionamiento, se nombren cargos (presidente, secretario, administrador) y se adopten los primeros acuerdos de gestión, se apruebe un presupuesto inicial y dotación de fondo de reserva, autorización de firmas y apertura de cuenta corriente de la comunidad, establecimiento de normas básicas y contratación de servicios comunes. Será necesario la apertura de un libro de actas, que deberá ser legalizado en el Registro de la Propiedad, así como la obtención de un NIF en Hacienda para la comunidad, lo que permitirá operar con una cuenta bancaria propia. Generalmente, es el promotor quien constituye la comunidad de propietarios antes de vender las viviendas.
Los acuerdos se adoptan por mayoría, si bien en la constitución inicial bastará con que se alcance la mayoría de propietarios y cuotas de participación.
La comunidad estará conformada por los siguientes órganos de gobierno:
- a) La Junta de propietarios.
- b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
- c) El secretario.
- d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17. 7ª resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente. Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador, podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.