Mes: mayo 2026

El uso de una plaza de garaje para almacenar cajas, muebles, electrodomésticos u otros enseres puede dar lugar a actuaciones por parte de la comunidad de propietarios cuando ese destino entre en conflicto con la Ley de Propiedad Horizontal, con los estatutos comunitarios o con las condiciones de seguridad del inmueble. Aunque la plaza tenga uso privativo, forma parte de un edificio sometido a un régimen común y su utilización queda sujeta a los límites legales previstos para la propiedad horizontal.

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 7.1 que el propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su propiedad siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario. Por su parte, el artículo 7.2 prohíbe al propietario y al ocupante del piso o local desarrollar actividades prohibidas en los estatutos o que resulten dañosas para la finca, así como actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En los casos en que la comunidad considere que una plaza de garaje está siendo utilizada de forma incompatible con su destino o que el almacenamiento de objetos genera riesgos o molestias, el presidente puede requerir al titular para que cese en esa conducta. Si el requerimiento no es atendido, la junta de propietarios puede autorizar el ejercicio de la acción de cesación ante los tribunales. La ley prevé además la posibilidad de solicitar medidas cautelares y, en caso de sentencia estimatoria, el cese definitivo de la actividad, la indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, de acuerdo con el artículo 7.2.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha abordado supuestos relacionados con la alteración del destino de espacios dentro de comunidades de propietarios. Entre ellas figura la Sentencia de la Sala Primera Civil del Tribunal Supremo 239/2024, de 23 de febrero, en recurso de casación n.º 6060/2019 que estimó la demanda de una comunidad y prohibió a un propietario utilizar un trastero como plaza de aparcamiento. La resolución se apoyó en la configuración del inmueble, en el título constitutivo y en las condiciones de seguridad y licencia del garaje. Otra resolución relevante es la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña 90/2017, de 2 de mayo de 2017, en la que se condena a los demandados a “retirar los enseres y objetos depositados en las plazas de garajes”.

El marco legal aplicable parte de que el derecho de uso exclusivo sobre una plaza de garaje no elimina las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal. La comunidad puede actuar cuando entienda que el uso realizado contradice el destino previsto para el espacio, incumple los estatutos, afecta a elementos comunes o encaja en las actividades contempladas en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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Las malas prácticas en el sector financiero no son cosa del pasado. Así lo refleja la reciente actuación del Banco de España, que ha impuesto sanciones por un total de 41,5 millones de euros a CaixaBank y Banco Sabadell por conductas calificadas como infracciones muy graves en la comercialización y gestión de préstamos a sus clientes.

La mayor multa corresponde a CaixaBank, con 25 millones de euros, mientras que Sabadell deberá hacer frente a 16,5 millones. Ambas sanciones figuran en la Memoria de Actuaciones de 2025 del supervisor, en un contexto marcado por un endurecimiento notable de la política sancionadora.

En el caso de CaixaBank, el Banco de España considera acreditado que la entidad no disponía de mecanismos adecuados para garantizar el llamado principio de préstamo responsable. Según el supervisor, no existían procedimientos suficientemente eficaces para evitar que la carga de la deuda asumida por determinados prestatarios comprometiera de forma significativa su capacidad para afrontar sus gastos familiares ordinarios. El organismo subraya, además, que la gravedad del incumplimiento se ve reforzada por el elevado número de operaciones afectadas.

Respecto a Banco Sabadell, la infracción se sitúa en el ámbito de los créditos inmobiliarios. El supervisor reprocha a la entidad haber incurrido en prácticas de venta vinculada prohibidas por la normativa, además de no haber actuado con la imparcialidad exigible ni con el debido respeto a los intereses de los clientes. También en este supuesto, el Banco de España destaca tanto la repetición de la conducta como el volumen de operaciones afectadas.

A diferencia de CaixaBank, en el caso de Sabadell el Ministerio de Economía ya ha confirmado la sanción, aunque la entidad ha optado por continuar la batalla judicial por la vía contencioso-administrativa.

Estas resoluciones forman parte de un informe remitido por el Banco de España a la presidencia del Congreso en cumplimiento de sus obligaciones legales de rendición de cuentas.

La mayor parte de ese volumen sancionador se concentra precisamente en CaixaBank y Sabadell, lo que refuerza la idea de que los problemas en la relación entre banca y cliente siguen lejos de desaparecer. Más allá del discurso institucional sobre transparencia y protección del consumidor, estas sanciones apuntan a que continúan produciéndose incumplimientos relevantes en cuestiones tan sensibles como la concesión responsable de crédito o el respeto a la normativa hipotecaria.

Pese a ello, tanto CaixaBank como Sabadell niegan haber cometido irregularidades y confían en que los recursos presentados prosperen. Sin embargo, la contundencia de las sanciones y la calificación jurídica empleada por el supervisor vuelven a poner sobre la mesa una cuestión incómoda: las malas prácticas bancarias no han desaparecido, y la intervención del Banco de España es una prueba clara de ello.

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La usucapión vuelve a cobrar protagonismo en el ámbito registral tras una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de octubre de 2025, que refuerza una idea de gran importancia práctica: la adquisición de un inmueble por prescripción adquisitiva puede constituir por sí sola un título válido para acceder al Registro de la Propiedad, sin necesidad de imponer al adquirente cargas documentales imposibles de cumplir sobre transmisiones hereditarias anteriores.

La cuestión no es menor. En numerosos casos, quien ha poseído una finca durante años, de forma pública, pacífica e ininterrumpida, se encuentra con obstáculos registrales cuando el titular que figura inscrito falleció hace mucho tiempo y la herencia nunca llegó a formalizarse o inscribirse correctamente. En esos supuestos, exigir al nuevo propietario que complete o documente la cadena de transmisión de unos herederos sobre los que no tiene capacidad de actuación supone, en la práctica, convertir en ineficaz la sentencia que reconoce su derecho.

Precisamente eso es lo que la resolución trata de evitar. La Dirección General recuerda que la usucapión no depende de la voluntad del anterior titular, ni nace de una transmisión voluntaria, sino del transcurso del tiempo unido a una posesión con los requisitos que exige la ley. Por eso, cuando un tribunal declara acreditada la adquisición del dominio por esta vía, no resulta razonable vaciar de contenido ese pronunciamiento obligando al beneficiario a subsanar situaciones sucesorias ajenas.

La usucapión, o prescripción adquisitiva, es uno de los modos de adquirir la propiedad reconocidos por el artículo 609 del Código Civil. Su fundamento está en la posesión mantenida durante el tiempo legalmente previsto y con determinadas características. No basta con ocupar un bien o utilizarlo esporádicamente. La posesión debe ejercerse en concepto de dueño, de manera pública, pacífica y sin interrupción, tal y como dispone el artículo 1941 del Código Civil. Además, el artículo 1942 aclara que los actos meramente tolerados por el propietario no sirven para adquirir por usucapión.

En el caso de los bienes inmuebles, la ley distingue entre usucapión ordinaria y usucapión extraordinaria. La ordinaria exige justo título y buena fe, y requiere diez años entre presentes o veinte entre ausentes, conforme a los artículos 1957 y 1958 del Código Civil. La extraordinaria, por su parte, no exige ni buena fe ni título, pero sí un plazo más largo: treinta años de posesión no interrumpida, de acuerdo con el artículo 1959. En los bienes muebles, el artículo 1955 establece un plazo de tres años con buena fe y de seis años en los demás casos.

Lo relevante de la reciente resolución es que refuerza la eficacia real de esta institución. No se limita a reconocer que la usucapión existe en abstracto, sino que insiste en que debe poder desplegar sus efectos también en el plano registral. De lo contrario, quien obtiene una sentencia firme favorable podría seguir encontrándose con una barrera formal imposible de superar, especialmente en aquellos casos en los que el titular registral falleció hace décadas y ni siquiera existe una documentación sucesoria completa.

Con este criterio, la Dirección General avanza hacia una mayor coherencia entre la realidad jurídica y la realidad registral. El Registro de la Propiedad debe seguir ofreciendo seguridad jurídica, pero esa seguridad no puede convertirse en un obstáculo desproporcionado para quien ya ha acreditado judicialmente su condición de propietario. La protección del tracto sucesivo y de los posibles interesados sigue siendo esencial, pero no puede interpretarse de manera tan rígida que termine frustrando la tutela judicial efectiva reconocida en el artículo 24 de la Constitución.

En definitiva, la resolución supone un respaldo claro a la usucapión como vía autónoma de adquisición del dominio y como título apto para lograr la inscripción registral. También lanza un mensaje importante para la práctica: cuando se ha acreditado la posesión prolongada en los términos legales y existe una resolución judicial firme, no debe obligarse al adquirente a reconstruir una cadena sucesoria ajena para hacer valer un derecho que la ley ya le reconoce.

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La Audiencia Provincial de Cáceres ha respaldado el acuerdo de una comunidad de propietarios que decidió limitar el horario de apertura de las puertas de acceso al edificio para reforzar la seguridad del inmueble. El conflicto surgió porque varios locales situados en un patio interior solo podían recibir clientes a través de las zonas comunes, de manera que sus propietarios entendían que esa restricción reducía la entrada de público y podía perjudicar su negocio. La resolución que avala esta decisión es la Sentencia n.º 65/2026, de 24 de febrero, de la Audiencia Provincial de Cáceres.

La controversia enfrentaba dos intereses distintos: de un lado, la pretensión de la comunidad de controlar mejor quién accedía a la finca; de otro, la queja de los titulares de los locales, que sostenían que cualquier recorte en el horario de acceso podía traducirse en menos afluencia y, en consecuencia, en pérdidas económicas. Sin embargo, la Audiencia concluyó que esa posible afectación no había sido acreditada de forma suficiente y que no bastaba con invocar un perjuicio hipotético para anular el acuerdo. 

La junta de propietarios había aprobado que las puertas permanecieran abiertas de lunes a viernes de 10:00 a 14:00 y de 17:00 a 20:00, y los sábados de 10:00 a 14:00, quedando cerradas fuera de esas franjas. Pese a ello, el tribunal valoró que los locales no quedaban completamente aislados, ya que seguían contando con portero automático, un sistema que permitía la entrada de clientes incluso cuando el acceso libre estaba restringido. Ese dato fue relevante para descartar que la actividad comercial hubiera quedado impedida o vaciada de contenido. 

La resolución considera que la medida encaja dentro de las normas de régimen interior que puede aprobar una comunidad para ordenar el uso de los elementos comunes y reforzar la convivencia. En ese sentido, la Ley de Propiedad Horizontal permite que los propietarios establezcan reglas internas sobre el funcionamiento del inmueble, siempre que no supongan una privación ilegítima de derechos ni alteren de forma sustancial el uso del edificio. La Audiencia entendió que aquí no se producía esa situación, ya que el acuerdo no eliminaba el acceso a los locales, sino que lo organizaba de una forma distinta por razones justificadas. 

El tribunal también da importancia al contexto en el que se adoptó la decisión. Según se recogió en el procedimiento, en la finca se habían producido problemas de seguridad, con entrada de personas ajenas al edificio, presencia de terceros en el patio interior e incidentes previos como robos. A partir de esos antecedentes, la limitación horaria no fue vista como una medida caprichosa o arbitraria, sino como una respuesta razonable para proteger a los vecinos y reducir riesgos en las zonas comunes. 

Desde el punto de vista jurídico, la clave del asunto estaba en determinar si el acuerdo causaba un grave perjuicio a los dueños de los locales, ya que ese es uno de los supuestos que permite impugnar acuerdos comunitarios conforme al artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal. La Audiencia respondió negativamente. A su juicio, no se aportaron pruebas concluyentes de una pérdida económica real ni de una merma intensa y efectiva de la actividad comercial. En consecuencia, no apreció ni grave perjuicio ni abuso de derecho por parte de la comunidad. 

La decisión refuerza una idea habitual en materia de propiedad horizontal: el uso de los elementos comunes no es ilimitado, sino que debe conciliarse con los intereses generales de la comunidad, en especial cuando entran en juego la seguridad y la protección del inmueble. Eso no significa que cualquier restricción sea válida, pero sí que los tribunales pueden avalarla cuando resulte proporcionada, esté motivada y no impida de forma real el ejercicio del derecho del propietario afectado.

En este caso, la Audiencia entendió que la balanza debía inclinarse a favor de la comunidad porque el acceso no quedaba suprimido, la medida respondía a incidencias concretas y no se demostró que los negocios hubieran sufrido un daño efectivo. El fallo, por tanto, confirma que una comunidad puede regular los accesos por motivos de seguridad siempre que no convierta esa limitación en una prohibición encubierta ni vacíe de contenido los derechos de los locales o viviendas afectados.

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La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que alquilar habitaciones dentro de una vivienda no impide acceder a la reducción del IRPF prevista para los arrendamientos destinados a residencia habitual. Así lo señala en la consulta vinculante V2457-25, de 11 de diciembre de 2025, en la que analiza el caso de un propietario que arrienda varias habitaciones de su inmueble mediante contratos individuales.

La cuestión que se planteaba era si este tipo de alquiler podía acogerse a la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF. Hacienda concluye que sí, aunque siempre que se cumplan una serie de condiciones.

En primer lugar, Tributos recuerda que los ingresos obtenidos no deben derivar de una actividad económica en el sentido del artículo 27.2 de la LIRPF. Para que proceda esta ventaja fiscal, debe tratarse de un arrendamiento particular y no de una explotación empresarial. Cuando esto ocurre, los rendimientos obtenidos por el alquiler de habitaciones se consideran rendimientos del capital inmobiliario.

Además, la DGT pone el foco en el destino real del arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre el alquiler de vivienda, regulado en el artículo 2, y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, recogido en el artículo 3. A partir de esa diferencia, Hacienda señala que la reducción solo puede aplicarse cuando la habitación alquilada se destina de manera efectiva a cubrir la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En el supuesto examinado, el hecho de que cada inquilino disponga de una habitación de uso exclusivo y cuente con un contrato independiente refuerza esa consideración, aunque existan zonas comunes compartidas.

La reducción aplicable se regula en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, modificado por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. La norma establece varios porcentajes sobre el rendimiento neto positivo del alquiler según las circunstancias del contrato. Puede alcanzar el 90 % cuando se firma un nuevo contrato en una zona tensionada con una reducción relevante del precio; el 70 % en determinados casos, como el alquiler a jóvenes o para fines sociales; el 60 % si la vivienda ha sido rehabilitada recientemente; y el 50 % con carácter general en los demás supuestos.

En el caso analizado, la Dirección General de Tributos concluye que, si no concurren circunstancias especiales, el alquiler por habitaciones podrá beneficiarse de la reducción general del 50 %, siempre que su destino sea el de vivienda habitual. También recuerda que esta ventaja fiscal solo resulta aplicable respecto de rendimientos correctamente declarados antes de que la Administración inicie un procedimiento de comprobación.

Hacienda también advierte de que el cumplimiento de estos requisitos deberá acreditarse en cada caso concreto. La DGT precisa que se trata de una cuestión de hecho que puede demostrarse mediante cualquier medio de prueba válido en derecho. Esto significa que elementos como el empadronamiento pueden servir como indicio, pero no bastan necesariamente por sí solos. La Agencia Tributaria podrá valorar otras circunstancias para verificar si la habitación constituye realmente la residencia habitual del inquilino.

De acuerdo con los artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria, corresponde al contribuyente probar los hechos en los que basa su derecho a aplicar la reducción, mientras que la Administración deberá valorar las pruebas aportadas.

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