Mes: enero 2026

El cambio de hipoteca a otra entidad bancaria se denomina subrogación del acreedor hipotecario. Consiste en trasladar la hipoteca desde el banco actual (entidad original) a otro banco que ofrezca mejores condiciones (intereses, plazo, comisiones, etc.).

Este mecanismo está regulado principalmente por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y el Código Civil (art. 1205 y ss.), sobre subrogación de deudas.

En relación a los requisitos para poder cambiar de entidad, aunque cualquier persona con hipoteca puede solicitarlo, se deben cumplir ciertos requisitos. En primer lugar debe tener una hipoteca vigente y al corriente de pago. No se puede subrogar una hipoteca con impagos o incidencias. En segundo lugar, consentimiento del nuevo banco. La nueva entidad debe estar dispuesta a asumir la deuda y ofrecer una oferta vinculante. En tercer lugar, el nuevo banco valorará de nuevo la vivienda (tasación actualizada) para verificar su cobertura respecto a la deuda pendiente y en cuarto lugar, que el préstamo sea hipotecario (no personal). Solo se aplica a hipotecas sobre bienes inmuebles.

Para poder cambiar de banco, el titular debe ser el mismo. No puede cambiar el deudor (salvo que haya novación o compraventa con subrogación). El titular deberá solicitar al nuevo banco el cambio de hipoteca, presentando la documentación de su hipoteca actual, su situación económica y del inmueble. El nuevo banco, una vez disponga de toda la documentación, analizará minuciosamente el perfil del cliente y presentará una oferta vinculante con las condiciones del nuevo préstamo (TAE, tipo de interés, comisiones, plazo).

La nueva entidad notifica formalmente a la actual su intención de subrogarse en la hipoteca. Desde ese momento, el banco original dispone de 15 días naturales para mejorar la oferta (derecho de tanteo o enmienda). Si el banco original no iguala la oferta, se firma la subrogación ante notario y el nuevo banco paga al antiguo el importe pendiente, pasando a ser el nuevo acreedor hipotecario.

El cambio de entidad conlleva costes asociados, serán menores que si de una cancelación hipotecaria se tratase. El cliente tendrá que pagar la tasación del inmueble, así como la comisión de subrogación. El banco asumirá los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad. En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, quedará exento. 

Con el cambio a una nueva entidad, el cliente podrá obtener ventajas. Así, por ejemplo, reducir el tipo de interés a otro más bajo, posibilidad de eliminar cláusulas abusivas que sí existían en el anterior contrato de préstamo hipotecario, así como mejorar las condiciones del préstamo anterior.

Sin embargo, un cambio de préstamo a otro banco, no permite aumentar el capital, solo las condiciones pactadas en el anterior contrato.

Para solicitar el cambio de préstamo a otra entidad bancaria se requiere la siguiente documentación:  DNI/NIE del titular, últimos recibos de hipoteca, escritura del préstamo hipotecario, tasación actual (si no la aporta el nuevo banco), nóminas, IRPF y/o vida laboral.

Cambiar la hipoteca a otra entidad (subrogación) es una herramienta legal y eficaz para mejorar las condiciones del préstamo sin asumir los costes de una cancelación total.

Por último, conviene realizar un estudio comparativo entre ofertas, considerando no solo el tipo de interés sino también las comisiones, los seguros vinculados y la flexibilidad del nuevo banco.

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La Dirección General de Tributos ha resuelto una de las cuestiones más habituales entre quienes venden su vivienda: ¿es posible utilizar los gastos de reforma para disminuir la plusvalía municipal? La respuesta, recogida en la consulta vinculante V0977-25, es clara y negativa.

Según el criterio del organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, las obras de mejora o renovación de una vivienda no incrementan el valor de adquisición del terreno a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

En otras palabras, las reformas pueden aumentar el valor del edificio, pero no modifican el valor del suelo, que es precisamente el elemento sobre el que recae este tributo.

Un contribuyente adquirió una vivienda por 180.000 euros e invirtió 80.000 euros adicionales en su reforma. Antes de venderla, preguntó si esa inversión podía considerarse como parte del precio de adquisición del terreno, lo que permitiría reducir la plusvalía municipal a pagar.

No obstante, la Dirección General de Tributos es tajante,  para calcular la plusvalía, solo se tienen en cuenta los valores de adquisición y transmisión del terreno, tomando, en cada caso, el mayor de los que consten en el título o hayan sido comprobados por la Administración. No pueden incluirse gastos, tributos ni mejoras realizadas en el inmueble.

Por tanto, ni las obras, ni los impuestos, ni otros desembolsos vinculados a la operación pueden incorporarse al valor del terreno a efectos de este impuesto.

La plusvalía municipal se regula en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL). El artículo 104 define el impuesto como un tributo directo que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos cuando se transmite su propiedad o se constituye un derecho real sobre ellos.

Además, la norma establece que no se devenga el impuesto si se acredita que no ha habido aumento de valor entre la adquisición y la transmisión. Para determinarlo, se comparan los valores reflejados en los títulos o comprobados por la Administración, sin incluir gastos ni tributos asociados.

El artículo 107 detalla que la base imponible se calcula según el valor catastral del suelo, tal como aparece en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La ley no prevé añadir las mejoras o reformas efectuadas en la edificación, ya que el impuesto se centra exclusivamente en el valor del terreno, no del inmueble construido sobre él.

El Impuesto de plusvalía municipal, se aplica a todas las transmisiones de terrenos urbanos, ya sean onerosas (compraventas, permutas) o gratuitas (herencias, donaciones). En el caso de herencias, el valor del terreno será el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el comprobado por la Administración.

Solo cuentan los valores de adquisición y transmisión. Tributos reitera que el único elemento relevante para determinar si existe incremento de valor es la comparación entre los valores de adquisición y transmisión del terreno.

Las reformas o mejoras realizadas en la vivienda no afectan al valor del suelo, por lo que no pueden incluirse en el cálculo del impuesto. En consecuencia, el importe invertido en obras no incrementa el valor de adquisición del terreno. El tributo solo grava la revalorización del suelo urbano.

Esta aclaración cobra especial importancia tras las recientes modificaciones legislativas sobre la plusvalía municipal, que habían generado cierta confusión entre contribuyentes y asesores fiscales. ¿Cuándo puede modificarse el valor de adquisición?

La Dirección General de Tributos, recuerda que solo puede actualizarse el valor de adquisición en dos supuestos: cuando la Administración haya determinado un nuevo valor mediante comprobación oficial y/o cuando existan cambios urbanísticos o catastrales que alteren el valor del suelo conforme a una nueva ponencia de valores. Fuera de estos casos, no se permite alterar el valor de adquisición mediante gastos o inversiones realizadas en la vivienda.

En definitiva, la Dirección General de Tributos confirma que los gastos de reforma o mejora no influyen en el cálculo de la plusvalía municipal, puesto que el impuesto se aplica únicamente sobre la revalorización del terreno urbano, no sobre el edificio o las obras ejecutadas. El impuesto de plusvalía municipal es un tributo que grava exclusivamente el incremento de valor del suelo en el momento de la transmisión, dejando fuera cualquier mejora o inversión realizada en la construcción.

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El Juzgado de Primera Instancia número 6 de Guadalajara ha dictado una sentencia en la que condena a una comunidad de propietarios a hacerse cargo de las obras necesarias para reparar una terraza de uso privativo, considerada elemento común, que actúa como cubierta de una plaza de garaje.

El origen del conflicto se encuentra en los continuos problemas de filtraciones de agua que se producían cada vez que llovía, como consecuencia del deterioro de la lámina impermeabilizante de la terraza. Dichas filtraciones provocaban manchas de humedad en el techo del garaje situado justo debajo.

En virtud del fallo judicial, la comunidad deberá acometer las obras de reparación de la terraza en la zona que cubre la plaza de garaje, trabajos que incluyen el picado de solado, recrecido de morteros y sustitución de la lámina impermeabilizante, para posteriormente colocar de nuevo el solado. El coste total de la reparación ha sido estimado en 1.500 euros.

Además, el juzgado impone a la comunidad y a su aseguradora la obligación de indemnizar solidariamente al propietario de la plaza de garaje con 487 euros, más los intereses legales correspondientes.

El procedimiento judicial se inició tras la demanda presentada por el propietario de la plaza de garaje, quien acudió a los tribunales al no obtener respuesta favorable ni de la comunidad de propietarios ni de su compañía aseguradora, que se negaban a asumir la reparación de la cubierta.

Ambas partes rechazaron el siniestro, argumentando que la responsabilidad correspondía a los propietarios del piso superior, al haberse realizado en la terraza, de uso privativo pero elemento común, una ampliación de la vivienda sin autorización de la comunidad. Según su versión, durante esas obras se tapó el sumidero original y se instaló uno nuevo de tipo lineal, lo que habría alterado el sistema de drenaje.

El juzgado reconoce que efectivamente hubo modificaciones en la estructura del edificio y en las instalaciones generales de desagüe, como consecuencia de la ampliación realizada en la terraza-patio. Sin embargo, señala también que la comunidad nunca actuó frente a los propietarios de la vivienda, ni ante el Ayuntamiento, ni mediante acuerdo comunitario, para reclamar la retirada de las obras o declarar su ilegalidad.

Tampoco se ha podido acreditar cuándo se realizaron exactamente esas obras, ni que las filtraciones sean resultado de un mal uso de la terraza o de un defecto derivado de la ampliación.

Por este motivo, el juzgado descarta la falta de legitimación pasiva de la comunidad y determina que la terraza-patio, al ser la cubierta del garaje, constituye un elemento común. En consecuencia, la comunidad de propietarios es la responsable de su conservación y mantenimiento, conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La resolución concluye que la responsabilidad directa de los daños recae en la comunidad de propietarios, dado que los desperfectos se localizan en elementos comunes del edificio y no existe constancia de que se haya exigido a los propietarios de la vivienda que reparen las modificaciones efectuadas.

Así, la comunidad deberá asumir tanto la reparación de la terraza como la indemnización al afectado, cerrando un conflicto que se prolongaba desde hacía tiempo por las filtraciones de agua en la plaza de garaje.

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La Audiencia Provincial de Madrid, ha confirmado la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 46, que rechazó la demanda presentada por un vecino que pretendía obligar a su comunidad de propietarios a asumir el coste íntegro de las obras necesarias para prolongar el recorrido del ascensor hasta la décima planta del edificio, con el objetivo de mejorar la accesibilidad al inmueble.

El demandante sostenía que, al tratarse de una obra de accesibilidad en beneficio de personas con movilidad reducida, la comunidad estaba obligada legalmente a sufragar la totalidad de la intervención, con independencia de su importe. Sin embargo, tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial han rechazado este planteamiento, al considerar que la Ley de Propiedad Horizontal establece un límite económico claro y expreso a la obligación de financiación por parte de la comunidad.

En su resolución, el tribunal desestima el recurso de apelación interpuesto por el vecino y ratifica que, conforme al artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el importe máximo que la comunidad está obligada a asumir en concepto de obras de accesibilidad no puede superar el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Este límite, según precisa la resolución, no debe interpretarse como una cantidad fraccionable año a año ni como un tope que pueda esquivarse mediante fórmulas de financiación, aplazamientos en el pago o reparto del coste en varios ejercicios.

La Audiencia subraya que la ley establece un límite global, y no anual, de modo que la comunidad no está obligada a asumir un gasto que supere ese umbral, aunque se intente presentar de forma escalonada o diferida en el tiempo. En este sentido, la sentencia rechaza la idea de que la comunidad de propietarios tenga el deber de buscar mecanismos financieros, como préstamos, derramas prolongadas o pagos aplazados, para adaptar el coste de la obra al límite legal permitido.

La resolución, salvo eventual recurso extraordinario ante el Tribunal Supremo, adquiere firmeza y respalda íntegramente el criterio sostenido por el juzgado de primera instancia: cuando una obra de accesibilidad supera el límite de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, la comunidad solo estará obligada a ejecutarla si el exceso es asumido por los propietarios directamente interesados o si la junta de propietarios aprueba expresamente su realización conforme al régimen previsto en el artículo 17.2 de la LPH, que regula los acuerdos para la realización de mejoras no obligatorias.

El tribunal advierte, además, que una interpretación distinta, entendiendo el límite como una cuantía anual que puede renovarse indefinidamente, vulneraría tanto la letra como el espíritu de la norma. Según la Audiencia, esta interpretación supondría desnaturalizar el sistema de protección de las comunidades de propietarios, abriendo la puerta a que se impusieran cargas económicas desproporcionadas, capaces de comprometer seriamente su estabilidad financiera.

Aunque la resolución reconoce la importancia del principio de accesibilidad universal y la necesidad de garantizar la igualdad de oportunidades para las personas con discapacidad o movilidad reducida, también recuerda que la legislación establece un necesario equilibrio entre ese derecho y la viabilidad económica de la comunidad. En este sentido, la sentencia cita el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para recordar que los llamados “ajustes razonables” en materia de accesibilidad son aquellos que no impliquen una carga desproporcionada o indebida.

A efectos legales, se considerará desproporcionada toda actuación cuyo coste, una vez descontadas las posibles ayudas y subvenciones públicas, supere el límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. De este modo, la normativa no excluye la realización de obras de accesibilidad, pero sí condiciona su obligatoriedad a que su impacto económico sea asumible para el conjunto de propietarios.

Esta resolución de la Audiencia Provincial de Madrid contribuye a reforzar la seguridad jurídica en el ámbito de la propiedad horizontal, al consolidar un criterio interpretativo claro y uniforme sobre el alcance económico de las obras de accesibilidad. Además, ofrece a comunidades y propietarios una referencia sólida para resolver futuros conflictos relacionados con este tipo de intervenciones en edificios residenciales.

En definitiva, el fallo reitera la importancia de armonizar los derechos individuales a la accesibilidad con la sostenibilidad económica de la comunidad, recordando que la inclusión y la eliminación de barreras arquitectónicas deben promoverse, pero siempre dentro de parámetros de proporcionalidad, razonabilidad y respeto al marco legal vigente.

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Los trabajadores autónomos que destinan parte de su presupuesto a promocionar su negocio en redes sociales pueden deducir esos gastos en su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Así lo confirma la Agencia Tributaria en una consulta vinculante emitida por la Dirección General de Tributos, consulta vinculante V1139-25, de 30 de junio de 2025, en la que se aclara el tratamiento fiscal de la publicidad digital dentro del marco de los gastos deducibles para profesionales y empresarios individuales.

La cuestión fue planteada por una trabajadora autónoma que utilizaba diferentes redes sociales como herramienta para darse a conocer y captar clientas. La profesional consultó si los importes que abonaba por publicidad en plataformas como Facebook, Instagram o Google Ads podían deducirse como gasto en su actividad económica.

La Dirección General de Tributos respondió afirmativamente, siempre que la contribuyente determine su rendimiento neto mediante el método de estimación directa, ya sea en su modalidad normal o simplificada. En ese caso, los gastos de promoción y publicidad en redes sociales pueden considerarse gastos deducibles a efectos del IRPF.

La base jurídica de esta interpretación se encuentra en el artículo 28.1 de la Ley 35/2006 del IRPF, que establece que los rendimientos de las actividades económicas se determinarán según las normas del Impuesto sobre Sociedades, aplicando los principios contables y de correlación entre ingresos y gastos. A su vez, el artículo 10 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007) dispone que serán deducibles aquellos gastos que estén “correlacionados con los ingresos” y que resulten necesarios para la obtención de los mismos.

Por lo tanto, si el gasto publicitario contribuye de manera directa o indirecta a generar ingresos, por ejemplo, atrayendo nuevos clientes o reforzando la visibilidad del negocio, puede imputarse como gasto deducible.

La Agencia Tributaria recuerda que no basta con que el gasto sea razonable o esté vinculado a la actividad; debe cumplir una serie de condiciones formales para ser deducible, entre ellas: se tendrá que Justificar documentalmente. El gasto debe acreditarse con la factura original emitida por el proveedor del servicio (por ejemplo, la plataforma publicitaria). No bastan capturas de pantalla o extractos bancarios. Además, debe estar anotado en los libros-registro de ingresos y gastos del autónomo, tal como exige el artículo 68 del Reglamento del IRPF y el gasto debe destinarse exclusivamente a la actividad profesional. Si la publicidad también se usa con fines personales, solo podrá deducirse la parte proporcional atribuible a la actividad.

Aunque la Dirección General de Tributos confirma que estos gastos son deducibles “en principio”, deja claro que la comprobación práctica de la correlación entre gasto e ingreso no corresponde a Tributos, sino a los órganos de gestión e inspección de la Agencia Tributaria, es decir, si un inspector considera que el gasto no está suficientemente vinculado a la actividad, por ejemplo, por tratarse de una cuenta personal en redes o una campaña no relacionada con los servicios ofrecidos, puede rechazar la deducción.

Como gastos publicitarios se podría entender, publicidad en redes sociales (Facebook Ads, Instagram Ads, LinkedIn, TikTok, etc.). Campañas en Google Ads u otras plataformas SEM. Contratación de community managers o agencias de marketing digital. Diseño y mantenimiento de páginas web o landing pages con fines comerciales etc. En todos los casos, la clave es que el gasto sea real, justificado y afecto a la actividad económica.

En definitiva, la Agencia Tributaria aclara que los autónomos pueden deducir los gastos en publicidad digital, incluidos los realizados en redes sociales, siempre que estén directamente relacionados con su actividad profesional y cumplan los requisitos de justificación y registro contable.

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En el ámbito del Derecho civil y tributario, la propiedad de un bien inmueble puede descomponerse en dos facultades diferenciadas: la nuda propiedad y el usufructo.

La nuda propiedad representa la titularidad jurídica del bien, es decir, el derecho de propiedad en sentido estricto, pero desprovisto del goce o disfrute del mismo. El usufructo, por su parte, confiere a su titular el derecho a usar y disfrutar del bien ajeno, conservando intacta la nuda propiedad en manos del propietario.

De esta división de derechos se derivan importantes consecuencias jurídicas y fiscales. El usufructuario puede habitar la vivienda o percibir las rentas que produzca, mientras que el nudo propietario mantiene la titularidad y recuperará el pleno dominio una vez extinguido el usufructo, ya sea por fallecimiento del usufructuario o por cumplimiento del plazo pactado.

En el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), esta distinción adquiere relevancia cuando se trata de determinar quién ostenta la titularidad efectiva de la vivienda habitual y, por tanto, quién puede beneficiarse de las exenciones fiscales vinculadas a su transmisión. Tal como ha precisado la Dirección General de Tributos, únicamente quien ostente el pleno dominio, esto es, la unión de la nuda propiedad y el usufructo, puede acogerse a la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF para mayores de 65 años.

Partiendo de esta premisa, abordamos los requisitos legales que configuran la consideración de una vivienda como residencia habitual, así como los efectos tributarios derivados de su transmisión, especialmente en los casos de contribuyentes que han alcanzado la edad de 65 años.

El concepto de vivienda habitual en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se encuentra definido en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF (RIRPF). Dicha norma establece los criterios necesarios para determinar cuándo un inmueble puede ser considerado residencia habitual del contribuyente, lo que resulta determinante para la aplicación de determinados beneficios fiscales.

Para que una vivienda adquiera tal consideración, el inmueble ha debido constituir la residencia efectiva del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. La normativa exige que el contribuyente haya habitado la vivienda de forma real y permanente. No basta con una mera formalidad administrativa, como la inscripción en el padrón o la notificación de cambio de domicilio, si no se acredita la efectiva ocupación del inmueble. No obstante, existen supuestos excepcionales, ya que el Reglamento contempla determinadas situaciones en las que una nueva vivienda puede adquirir la consideración de habitual desde el momento de su ocupación, aun sin cumplirse el periodo de permanencia de tres años. Estos supuestos excepcionales son:

Fallecimiento del contribuyente: en caso de muerte, se entenderá que la vivienda en la que el contribuyente residía de forma efectiva constituía su residencia habitual hasta la fecha del fallecimiento.

Cambio derivado del matrimonio: la celebración del matrimonio puede conllevar la necesidad de establecer un nuevo domicilio conyugal. Si bien el Código Civil ya no impone la residencia común como obligación formal, la convivencia efectiva de los cónyuges tras el matrimonio justifica la modificación del domicilio habitual.

Traslado o cambio de empleo: cuando el cambio de residencia se produce por motivos laborales, por obtención del primer empleo o por traslado, podrá reconocerse la nueva vivienda como habitual, siempre que se trate del primer cambio desde la residencia anterior.

Otras causas justificadas: cualquier otra circunstancia acreditada que determine, de manera justificada, la necesidad de cambiar de domicilio, podrá dar lugar al reconocimiento inmediato de la nueva vivienda como habitual.

En todo caso, la efectiva residencia es un elemento esencial del concepto. La simple comunicación del cambio de domicilio no produce efectos fiscales si no se acredita que el contribuyente ha trasladado realmente su residencia al nuevo inmueble.

Una de las principales consecuencias fiscales derivadas de la calificación de una vivienda como habitual es la posibilidad de aplicar la exención por transmisión por mayores de 65 años, quedando exentos de tributar por la ganancia patrimonial obtenida con motivo de la transmisión de su vivienda habitual, siempre que concurran los siguientes requisitos:

Que el inmueble transmitido tenga reconocida la condición de vivienda habitual.

Que el transmitente haya alcanzado los 65 años en el momento de la transmisión.

Este beneficio fiscal se aplica a cualquier forma de transmisión, ya sea onerosa o lucrativa, siempre que el transmitente sea titular del derecho de propiedad del bien. En este sentido, la Dirección General de Tributos (DGT) ha precisado que la exención solo resulta aplicable respecto de la parte del inmueble sobre la que el contribuyente ostente el pleno dominio o, en su caso, la nuda propiedad, quedando excluida la porción sujeta a usufructo.

Así se desprende de la Consulta Vinculante V0792-22, de 11 de abril de 2022, en la que el Centro Directivo establece que los beneficios fiscales relativos a la vivienda habitual están intrínsecamente vinculados a la titularidad del pleno dominio, aunque este sea compartido. Por tanto, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión del usufructo no se beneficiará de la exención.

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En primer lugar, vamos a definir qué es un contrato de reserva. Es un documento que se firma como paso previo a la futura compraventa, donde se plasma la intención de las partes de vender y comprar, así como las condiciones de venta, retirando del mercado el inmueble. 

El contrato de reserva no está regulado expresamente en el Código Civil, pero los tribunales lo encuadran dentro de la autonomía de la voluntad reconocida en el artículo 1255 del Código Civil, que permite a las partes establecer los pactos y condiciones que consideren oportunos, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.

En ocasiones, cuando las partes han firmado el contrato de reserva, aparece un tercero que ofrece más dinero por el inmueble, y es en ese punto cuando el vendedor se pregunta si puede rescindir el contrato.

Si el contrato de reserva no contiene obligación de vender, el propietario puede aceptar la nueva oferta, siempre que devuelva la cantidad entregada por el primer interesado. No se considera incumplimiento porque el compromiso asumido era solo mantener la vivienda reservada durante un tiempo. Sin embargo, si en el contrato de reserva sí existe un compromiso firme de venta, o si las partes han pactado arras confirmatorias o penitenciales, el vendedor no puede vender a otro comprador sin incurrir en incumplimiento. En tal caso, el comprador inicial podrá reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato o solicitar una indemnización por daños y perjuicios, de acuerdo con los artículos 1091, 1101, 1454 y 1124 del Código Civil.

Por lo tanto, podemos decir que existen varias situaciones y consecuencias en función de cómo se haya redactado el contrato de reserva.  Si se trata de una reserva sin obligación de venta, el propietario puede aceptar otra oferta, siempre que devuelva la cantidad entregada al comprador inicial. 

En cambio, si se trata de un precontrato de compraventa, el vendedor queda obligado a cumplir la venta y no puede aceptar otra oferta sin incurrir en incumplimiento contractual, lo que podría dar lugar a una reclamación judicial o a una indemnización.

Si el contrato incluye arras confirmatorias, se refuerza la obligación de cumplir, y el incumplimiento también genera derecho a exigir el cumplimiento o los daños y perjuicios.

Por último, si las partes pactaron arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, cualquiera puede desistir del contrato: el comprador perderá la señal y el vendedor, si se echa atrás, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.

Firmar un contrato de reserva no siempre implica una obligación de vender, pero puede generar consecuencias jurídicas importantes si el documento contiene los elementos esenciales de una compraventa o se configura como un precontrato.

Aceptar una oferta más ventajosa sin conocer las implicaciones puede parecer un buen negocio a corto plazo, pero puede derivar en una reclamación judicial, sanciones económicas o la obligación de vender a la primera parte.

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Heredar una vivienda junto con tus hermanos o familiares es una situación bastante común. Sin embargo, los conflictos suelen aparecer cuando no todos los herederos coinciden en qué hacer con el inmueble, algunos desean venderlo, mientras que otros prefieren conservarlo. En estos casos, es habitual que uno de los herederos decida adquirir la parte correspondiente a los demás para quedarse con la plena propiedad del bien.

A primera vista, puede parecer que la única opción es comprar la parte de los demás herederos, pero esta operación conlleva una importante carga fiscal. El comprador deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y los vendedores deberán declarar en su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) el incremento patrimonial obtenido por la venta, además de liquidar la plusvalía municipal en el ayuntamiento donde esté situada la vivienda.

No obstante, existe una alternativa más ventajosa fiscalmente, la extinción de condominio. Se produce cuando varios copropietarios de un bien, como una vivienda heredada, deciden poner fin a la situación de comunidad, de manera que el inmueble pasa a ser propiedad exclusiva de uno solo de ellos.

Esta figura está regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, que reconocen el derecho de cualquier copropietario a solicitar, en cualquier momento, la división del bien común, sin necesidad de justificar causa alguna.

En este contexto, la extinción de condominio implica que todos los copropietarios transmiten sus cuotas de participación a uno de ellos, que se convierte, así, en el único titular del inmueble.

Existen dos formas de llevar a cabo este procedimiento, en función de si existe acuerdo entre los copropietarios. Una de ellas es cuando los coherederos están de acuerdo. Si todos están conformes, el proceso es rápido y sencillo. Se debe acudir a un notario para otorgar escritura pública de extinción de condominio, en la que se detalla la adjudicación del bien a un único propietario y la compensación económica que recibe cada uno de los demás. Posteriormente, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente.

En el caso de que no exista acuerdo entre los copropietarios, será necesario acudir a la vía judicial para solicitar la disolución de la comunidad de bienes. En este caso, un juez resolverá la división del bien o, en su defecto, ordenará su venta y el reparto del precio entre los interesados.

En cuanto a la fiscalidad, la extinción de condominio tiene una ventaja fiscal notable frente a la compraventa.

Esta operación no está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ni genera ganancia patrimonial en el IRPF, siempre que la adjudicación sea proporcional a las cuotas de propiedad iniciales.

El único tributo aplicable es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se paga al formalizar la escritura notarial. El tipo impositivo varía según la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble, y oscila habitualmente entre el 0,5 % y el 1,5 %, aplicándose solo sobre el valor de la parte del bien que se adquiere, no sobre el total de la vivienda.

Si deseas quedarte con la vivienda heredada evitando pagar impuestos innecesarios, la extinción de condominio es la fórmula legal más recomendable.

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