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El Certificado de Eficiencia Energética, es un documento oficial que evalúa el consumo de energía de una vivienda, local u oficina. En el certificado se incluye una calificación energética en una escala de A (más eficiente) a G (menos eficiente), información técnica sobre aislamiento, instalaciones térmicas, cerramientos, etc. También se incluyen recomendaciones de mejora para reducir consumo y mejorar la calificación.

En España, está regulado actualmente por el Real Decreto 390/2021, que sustituyó al anterior RD 235/2013. El certificado es obligatorio para la compraventa de un inmueble.

Actualmente, no existe ninguna prohibición en España que impida vender o alquilar inmuebles por su nivel de eficiencia energética. La normativa europea marca objetivos climáticos ambiciosos, pero no obliga a vetar operaciones inmobiliarias en función de una letra concreta.

La Unión Europea ha fijado como meta que en 2050 el parque edificatorio alcance emisiones cero. Para lograrlo, cada Estado miembro debe diseñar y presentar un plan nacional de reducción progresiva del consumo energético de los edificios. Sin embargo, esto no supone que, se imponga una letra mínima obligatoria para poder vender o arrendar; tampoco se establece una prohibición automática en 2030, y cada país puede adoptar medidas más restrictivas si lo desea, pero no está obligado a hacerlo.

En España, a priori, no se contempla impedir la compraventa ni el alquiler de viviendas con calificaciones bajas. Lo que sí se prevé es un plan progresivo de mejora del parque inmobiliario, alineado con los compromisos climáticos europeos, pero sin medidas drásticas e inmediatas que paralicen operaciones.

No obstante, y como ya comentamos en noticias anteriores, sí es obligatorio el certificado de eficiencia energética para tasar los inmuebles a efectos de valoraciones hipotecarias.

La Orden ECM/599/2025 ha modificado la regulación de las tasaciones hipotecarias e incorpora como requisito obligatorio que la vivienda disponga de un certificado de eficiencia energética (CEE) en vigor para poder ser valorada a efectos hipotecarios.

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Desde el pasado 28 de diciembre de 2025, la entrada en vigor de la Ley 10/2025 ha marcado un antes y un después en la publicidad inmobiliaria en España. Aunque formalmente se enmarca dentro de la normativa de atención a la clientela, su impacto real es mucho más amplio, ya que introduce cambios directos en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El resultado son nuevas obligaciones que afectan de lleno a precios, honorarios, alquileres y reputación online.

Anuncios con precio cerrado desde el primer momento. La ley impone una exigencia clara: el consumidor debe conocer el precio final completo desde el primer anuncio. Esto significa que la publicidad deberá reflejar, obligatoriamente, el precio real del inmueble, los impuestos correspondientes (IVA, ITP, AJD, según proceda), los honorarios de la agencia cuando recaigan sobre el consumidor y cualquier otro gasto obligatorio asociado a la operación.

Queda expresamente prohibido el llamado “precio por goteo”, es decir, anunciar un importe inicial y añadir costes más adelante. Prácticas habituales, como informar de la comisión solo durante la visita, pasarán a ser ilegales.

Más protección, no solo para compradores. Una de las novedades más relevantes es la ampliación del concepto de clientela. La protección legal ya no se limita al comprador; incluye también al vendedor, al inquilino y a cualquier persona a la que se le ofrezca un servicio inmobiliario, aunque finalmente no se formalice ningún contrato.

Desde el instante en que existe una oferta comercial, nacen las obligaciones de información, claridad y transparencia.

En materia de alquiler de vivienda habitual, la ley refuerza una prohibición ya existente: no se podrán repercutir honorarios ni gastos al inquilino. La norma cierra la puerta a fórmulas alternativas como “servicios”, “asesoramiento” o “gestión”. Cualquier coste vinculado a la intermediación deberá ser asumido exclusivamente por el propietario.

La Ley 10/2025 también pone límites al uso de algoritmos y sistemas automáticos de fijación de precios en contextos de emergencia, como incendios, inundaciones o catástrofes naturales. Esta medida afecta especialmente al alquiler turístico y temporal, donde este tipo de herramientas es habitual.

Las valoraciones en internet pasan a estar reguladas. Las agencias deberán garantizar que las reseñas sean auténticas, verificables, recientes y correspondientes a clientes que hayan utilizado el servicio en los últimos 30 días. Además, será obligatorio informar de forma clara sobre el sistema de verificación empleado.

Las consecuencias de incumplir la ley pueden ser muy graves, hasta 1.000.000 €, con posibilidad de aumentar la sanción si existe beneficio económico. Infracciones leves: desde 150 € o infracciones graves hasta 100.000 €

La norma consolida un principio clave: lo que no aparece claramente en el anuncio, no se puede cobrar después. La publicidad deja de ser un simple reclamo y pasa a formar parte del contenido contractual.

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La Audiencia Provincial de Cantabria ha dado la razón a los propietarios de un local comercial integrado en una comunidad de vecinos, al considerar que el espacio situado bajo la escalera del edificio y conectado físicamente con el local, no es un elemento común, sino parte de la propiedad privada del establecimiento.

Con esta decisión, el tribunal rechaza la pretensión de la comunidad de propietarios, que defendía que dicho hueco debía calificarse como elemento comunitario para poder destinarlo a la instalación de un ascensor.

Los dueños del local adquirieron el inmueble en 1989 mediante contrato de compraventa con la promotora del edificio. En ese momento, el espacio bajo la escalera ya se encontraba unido al local y así se ha mantenido desde entonces. Durante más de tres décadas, los propietarios han utilizado ese espacio de forma continuada, pública y pacífica, como parte integrante de su negocio, una pescadería abierta al público, sin oposición por parte de la comunidad.

Inicialmente, el hueco no estaba separado ni cerrado, y se empleaba como zona de trabajo para la limpieza del pescado. Años más tarde, en 2001 y 2002, los titulares del local llevaron a cabo obras de reforma y modernización, entre ellas la construcción de un tabique para habilitar un aseo en ese espacio.

Los informes periciales y la información registral resultaron determinantes, ya que reflejan que en el mismo edificio existen otros locales con características similares, cuyos huecos bajo la escalera también fueron atribuidos directamente a los respectivos propietarios.

El tribunal debía resolver si el espacio controvertido tenía naturaleza común o privativa. La Sección Cuarta concluye que el hueco forma parte del local desde su transmisión inicial, destacando que la promotora se reservó expresamente la propiedad de los bajos y de los espacios situados bajo las escaleras para asignarles el uso que estimara oportuno. Según la Audiencia, no tendría sentido dicha reserva si esos espacios estuvieran destinados a ser elementos comunes.

Además, los magistrados subrayan que la configuración del local y del portal ha sido siempre la misma, y que la comunidad ha tenido conocimiento durante años del uso del espacio bajo la escalera como parte del negocio. Todo ello refuerza la idea de que nunca tuvo carácter comunitario.

Por estas razones, la Audiencia Provincial concluye que el hueco situado bajo la escalera y el descansillo fue transmitido junto con el local desde su origen y, por tanto, tiene naturaleza privativa, sin que haya sido necesario ningún acto posterior de desafectación.

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El Gobierno ha confirmado, a través del Boletín Oficial del Estado (BOE), la prórroga de las ventajas fiscales para quienes realicen obras destinadas a mejorar la eficiencia energética de sus viviendas. La medida, recogida en el Real Decreto-ley 16/2025, amplía el plazo de aplicación de estas deducciones hasta finales de 2026 y hasta 2027 en el caso de edificios residenciales.

Con el inicio de la próxima campaña de la Renta en abril, muchos contribuyentes podrán beneficiarse de estos incentivos fiscales si han llevado a cabo reformas en su vivienda. Las deducciones pueden alcanzar el 40% en viviendas individuales y el 60% en edificios, dependiendo del tipo de obra y del ahorro energético conseguido.

Deducciones variables según la mejora energética. Las rebajas fiscales no son iguales en todos los casos. El porcentaje aplicable dependerá del impacto real de la reforma sobre el consumo energético del inmueble, acreditado mediante el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) antes y después de las obras.

En el caso de viviendas individuales, se contemplan dos supuestos principales:

Deducción del 20% si la reforma logra reducir la demanda de calefacción y refrigeración al menos un 7%. La base máxima anual será de 5.000 euros.

Deducción del 40% cuando la reducción alcance al menos un 30%, o cuando la vivienda obtenga una calificación energética A o B. En este caso, la base máxima anual asciende a 7.500 euros.

Estas deducciones se aplican tanto a la vivienda habitual como a otras propiedades del contribuyente que estuvieran alquiladas.

Incentivos reforzados para edificios residenciales. Las actuaciones de rehabilitación energética en edificios de uso residencial, la deducción se eleva al 60% si se acredita una reducción mínima del 30% en el consumo de energía primaria no renovable, o si el edificio alcanza una calificación energética A o B.

A efectos fiscales, se consideran parte de la vivienda las plazas de garaje y trasteros adquiridos conjuntamente. En estos casos, la base máxima anual deducible será de 5.000 euros.

Para poder aplicar estas deducciones, es obligatorio demostrar la mejora energética mediante un CEE previo y otro posterior a la reforma, ambos emitidos por un técnico competente. En el caso de las deducciones individuales, el certificado final deberá expedirse antes del 1 de enero de 2027.

Además, el BOE especifica que no se admitirán pagos en efectivo. Las obras deberán abonarse mediante transferencia bancaria, tarjeta o cheque nominativo para tener derecho a la deducción.

La deducción se restará de la cuota íntegra estatal, una vez aplicadas otras posibles reducciones, y deberá incluirse en la declaración correspondiente al ejercicio en el que se haya emitido el CEE final.

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El Tribunal Supremo ha fijado un criterio claro sobre el reparto de los gastos de mantenimiento del garaje en las comunidades de propietarios. Según una reciente sentencia, los vecinos que sean titulares de trasteros, pero no dispongan de plaza de aparcamiento ni hagan uso efectivo del garaje, no estarán obligados a asumir los costes derivados de su conservación.

La resolución, Sentencia 5329/2025, aborda un conflicto habitual en muchas comunidades donde coexisten garajes y trasteros como fincas independientes. El origen del caso se encuentra en una disputa vecinal sobre si los propietarios de trasteros debían contribuir a los gastos del garaje por el simple hecho de formar parte de la comunidad, aun cuando no utilizaban dichas instalaciones.

En un primer momento, un juzgado dio la razón a los vecinos que defendían un reparto común de los gastos. Sin embargo, la Audiencia Provincial de A Coruña revisó la decisión y la anuló al considerar que no existía un uso real de los elementos comunes del garaje por parte de los propietarios de trasteros. Este criterio, ha sido, finalmente, confirmado por el Tribunal Supremo.

El alto tribunal pone el foco en un elemento clave: el uso efectivo de las instalaciones. En los casos analizados, los trasteros contaban con accesos independientes, lo que evitaba que sus propietarios tuvieran que atravesar el garaje o utilizar elementos como la rampa de entrada, los portones automáticos o las zonas de circulación de vehículos. Al no beneficiarse de estos servicios, el Supremo considera que no procede exigirles el pago de los gastos de mantenimiento.

De este modo, la sentencia establece que únicamente los propietarios de plazas de aparcamiento deben asumir los costes asociados al garaje, como la limpieza, la electricidad, las reparaciones o el mantenimiento de las puertas y sistemas de acceso.

Además, el fallo subraya la relevancia de los estatutos de cada comunidad. En el caso concreto, estos diferenciaban de forma expresa entre los gastos generales del edificio y los gastos específicos del garaje. Al no haberse aprobado ninguna modificación del sistema de reparto, el Supremo concluye que no puede imponerse una cuota adicional a los vecinos que no disponen de plaza de aparcamiento.

Esta interpretación se apoya en lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que permite que los gastos se distribuyan conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o según lo expresamente acordado por la comunidad. Por tanto, la sentencia refuerza la posibilidad de aplicar excepciones cuando no exista un uso real de determinados elementos comunes.

El pronunciamiento del Tribunal Supremo sienta un precedente relevante para numerosas comunidades de vecinos en España y podría servir de referencia para resolver conflictos similares en el futuro, especialmente en edificios donde los garajes y trasteros funcionan de manera independiente.

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La Audiencia Provincial de Castellón ha confirmado que una pareja que adquirió una vivienda y un trastero en una subasta judicial debe hacerse cargo de una deuda con la comunidad de propietarios que asciende a 12.622,69 euros. El tribunal entiende que, aunque la Ley de Propiedad Horizontal limita, con carácter general, la responsabilidad del nuevo propietario, en este caso, los compradores aceptaron expresamente asumir la totalidad de la deuda al firmar la escritura pública.

Los hechos se remontan a una compraventa celebrada tras la adjudicación en subasta de un inmueble perteneciente a una empresa en concurso de acreedores. La subasta fue organizada por el Colegio de Procuradores y, en sus condiciones, se indicaba de forma expresa que el adjudicatario asumiría todas las cantidades pendientes con la comunidad de vecinos.

Pese a ello, los nuevos propietarios se negaron a abonar el importe reclamado por la comunidad, alegando que no existía un acuerdo claro de asunción de deuda y que la escritura no concretaba, con suficiente precisión, el alcance de dicha obligación.

El Juzgado de Primera Instancia N.º 3 de Castellón dio la razón a la comunidad, al considerar probado que los compradores dejaron impagadas las cuotas y que, además, en la escritura de compraventa constaba de forma expresa que la parte vendedora no se encontraba al corriente de pago y que la parte compradora asumía íntegramente las deudas comunitarias existentes.

Esta decisión fue posteriormente ratificada por la Audiencia Provincial, que destacó que la cláusula incluida en la escritura estaba redactada en mayúsculas, de forma clara y sin ninguna limitación temporal o cuantitativa, lo que evidenciaba la voluntad inequívoca de los compradores de asumir toda la deuda, y no únicamente la correspondiente al año en curso y los tres anteriores.

El tribunal recordó que el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece un límite legal a la responsabilidad del nuevo propietario, pero aclaró que dicha limitación no resulta aplicable cuando existe un compromiso expreso de asumir la deuda, como sucedía en este supuesto.

Asimismo, la Audiencia descartó que hubiera falta de información, ya que las condiciones de la subasta eran públicas, el importe adeudado figuraba en la plataforma correspondiente y los compradores realizaron consultas previas por correo electrónico, aunque centradas en cuestiones fiscales.

En consecuencia, la pareja deberá abonar a la comunidad los 12.622,69 euros reclamados, además de los intereses correspondientes. No obstante, la resolución no es firme, y aún cabe la interposición de recurso de casación.

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El cambio de hipoteca a otra entidad bancaria se denomina subrogación del acreedor hipotecario. Consiste en trasladar la hipoteca desde el banco actual (entidad original) a otro banco que ofrezca mejores condiciones (intereses, plazo, comisiones, etc.).

Este mecanismo está regulado principalmente por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y el Código Civil (art. 1205 y ss.), sobre subrogación de deudas.

En relación a los requisitos para poder cambiar de entidad, aunque cualquier persona con hipoteca puede solicitarlo, se deben cumplir ciertos requisitos. En primer lugar debe tener una hipoteca vigente y al corriente de pago. No se puede subrogar una hipoteca con impagos o incidencias. En segundo lugar, consentimiento del nuevo banco. La nueva entidad debe estar dispuesta a asumir la deuda y ofrecer una oferta vinculante. En tercer lugar, el nuevo banco valorará de nuevo la vivienda (tasación actualizada) para verificar su cobertura respecto a la deuda pendiente y en cuarto lugar, que el préstamo sea hipotecario (no personal). Solo se aplica a hipotecas sobre bienes inmuebles.

Para poder cambiar de banco, el titular debe ser el mismo. No puede cambiar el deudor (salvo que haya novación o compraventa con subrogación). El titular deberá solicitar al nuevo banco el cambio de hipoteca, presentando la documentación de su hipoteca actual, su situación económica y del inmueble. El nuevo banco, una vez disponga de toda la documentación, analizará minuciosamente el perfil del cliente y presentará una oferta vinculante con las condiciones del nuevo préstamo (TAE, tipo de interés, comisiones, plazo).

La nueva entidad notifica formalmente a la actual su intención de subrogarse en la hipoteca. Desde ese momento, el banco original dispone de 15 días naturales para mejorar la oferta (derecho de tanteo o enmienda). Si el banco original no iguala la oferta, se firma la subrogación ante notario y el nuevo banco paga al antiguo el importe pendiente, pasando a ser el nuevo acreedor hipotecario.

El cambio de entidad conlleva costes asociados, serán menores que si de una cancelación hipotecaria se tratase. El cliente tendrá que pagar la tasación del inmueble, así como la comisión de subrogación. El banco asumirá los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad. En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, quedará exento. 

Con el cambio a una nueva entidad, el cliente podrá obtener ventajas. Así, por ejemplo, reducir el tipo de interés a otro más bajo, posibilidad de eliminar cláusulas abusivas que sí existían en el anterior contrato de préstamo hipotecario, así como mejorar las condiciones del préstamo anterior.

Sin embargo, un cambio de préstamo a otro banco, no permite aumentar el capital, solo las condiciones pactadas en el anterior contrato.

Para solicitar el cambio de préstamo a otra entidad bancaria se requiere la siguiente documentación:  DNI/NIE del titular, últimos recibos de hipoteca, escritura del préstamo hipotecario, tasación actual (si no la aporta el nuevo banco), nóminas, IRPF y/o vida laboral.

Cambiar la hipoteca a otra entidad (subrogación) es una herramienta legal y eficaz para mejorar las condiciones del préstamo sin asumir los costes de una cancelación total.

Por último, conviene realizar un estudio comparativo entre ofertas, considerando no solo el tipo de interés sino también las comisiones, los seguros vinculados y la flexibilidad del nuevo banco.

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La Dirección General de Tributos ha resuelto una de las cuestiones más habituales entre quienes venden su vivienda: ¿es posible utilizar los gastos de reforma para disminuir la plusvalía municipal? La respuesta, recogida en la consulta vinculante V0977-25, es clara y negativa.

Según el criterio del organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, las obras de mejora o renovación de una vivienda no incrementan el valor de adquisición del terreno a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

En otras palabras, las reformas pueden aumentar el valor del edificio, pero no modifican el valor del suelo, que es precisamente el elemento sobre el que recae este tributo.

Un contribuyente adquirió una vivienda por 180.000 euros e invirtió 80.000 euros adicionales en su reforma. Antes de venderla, preguntó si esa inversión podía considerarse como parte del precio de adquisición del terreno, lo que permitiría reducir la plusvalía municipal a pagar.

No obstante, la Dirección General de Tributos es tajante,  para calcular la plusvalía, solo se tienen en cuenta los valores de adquisición y transmisión del terreno, tomando, en cada caso, el mayor de los que consten en el título o hayan sido comprobados por la Administración. No pueden incluirse gastos, tributos ni mejoras realizadas en el inmueble.

Por tanto, ni las obras, ni los impuestos, ni otros desembolsos vinculados a la operación pueden incorporarse al valor del terreno a efectos de este impuesto.

La plusvalía municipal se regula en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL). El artículo 104 define el impuesto como un tributo directo que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos cuando se transmite su propiedad o se constituye un derecho real sobre ellos.

Además, la norma establece que no se devenga el impuesto si se acredita que no ha habido aumento de valor entre la adquisición y la transmisión. Para determinarlo, se comparan los valores reflejados en los títulos o comprobados por la Administración, sin incluir gastos ni tributos asociados.

El artículo 107 detalla que la base imponible se calcula según el valor catastral del suelo, tal como aparece en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La ley no prevé añadir las mejoras o reformas efectuadas en la edificación, ya que el impuesto se centra exclusivamente en el valor del terreno, no del inmueble construido sobre él.

El Impuesto de plusvalía municipal, se aplica a todas las transmisiones de terrenos urbanos, ya sean onerosas (compraventas, permutas) o gratuitas (herencias, donaciones). En el caso de herencias, el valor del terreno será el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el comprobado por la Administración.

Solo cuentan los valores de adquisición y transmisión. Tributos reitera que el único elemento relevante para determinar si existe incremento de valor es la comparación entre los valores de adquisición y transmisión del terreno.

Las reformas o mejoras realizadas en la vivienda no afectan al valor del suelo, por lo que no pueden incluirse en el cálculo del impuesto. En consecuencia, el importe invertido en obras no incrementa el valor de adquisición del terreno. El tributo solo grava la revalorización del suelo urbano.

Esta aclaración cobra especial importancia tras las recientes modificaciones legislativas sobre la plusvalía municipal, que habían generado cierta confusión entre contribuyentes y asesores fiscales. ¿Cuándo puede modificarse el valor de adquisición?

La Dirección General de Tributos, recuerda que solo puede actualizarse el valor de adquisición en dos supuestos: cuando la Administración haya determinado un nuevo valor mediante comprobación oficial y/o cuando existan cambios urbanísticos o catastrales que alteren el valor del suelo conforme a una nueva ponencia de valores. Fuera de estos casos, no se permite alterar el valor de adquisición mediante gastos o inversiones realizadas en la vivienda.

En definitiva, la Dirección General de Tributos confirma que los gastos de reforma o mejora no influyen en el cálculo de la plusvalía municipal, puesto que el impuesto se aplica únicamente sobre la revalorización del terreno urbano, no sobre el edificio o las obras ejecutadas. El impuesto de plusvalía municipal es un tributo que grava exclusivamente el incremento de valor del suelo en el momento de la transmisión, dejando fuera cualquier mejora o inversión realizada en la construcción.

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El Juzgado de Primera Instancia número 6 de Guadalajara ha dictado una sentencia en la que condena a una comunidad de propietarios a hacerse cargo de las obras necesarias para reparar una terraza de uso privativo, considerada elemento común, que actúa como cubierta de una plaza de garaje.

El origen del conflicto se encuentra en los continuos problemas de filtraciones de agua que se producían cada vez que llovía, como consecuencia del deterioro de la lámina impermeabilizante de la terraza. Dichas filtraciones provocaban manchas de humedad en el techo del garaje situado justo debajo.

En virtud del fallo judicial, la comunidad deberá acometer las obras de reparación de la terraza en la zona que cubre la plaza de garaje, trabajos que incluyen el picado de solado, recrecido de morteros y sustitución de la lámina impermeabilizante, para posteriormente colocar de nuevo el solado. El coste total de la reparación ha sido estimado en 1.500 euros.

Además, el juzgado impone a la comunidad y a su aseguradora la obligación de indemnizar solidariamente al propietario de la plaza de garaje con 487 euros, más los intereses legales correspondientes.

El procedimiento judicial se inició tras la demanda presentada por el propietario de la plaza de garaje, quien acudió a los tribunales al no obtener respuesta favorable ni de la comunidad de propietarios ni de su compañía aseguradora, que se negaban a asumir la reparación de la cubierta.

Ambas partes rechazaron el siniestro, argumentando que la responsabilidad correspondía a los propietarios del piso superior, al haberse realizado en la terraza, de uso privativo pero elemento común, una ampliación de la vivienda sin autorización de la comunidad. Según su versión, durante esas obras se tapó el sumidero original y se instaló uno nuevo de tipo lineal, lo que habría alterado el sistema de drenaje.

El juzgado reconoce que efectivamente hubo modificaciones en la estructura del edificio y en las instalaciones generales de desagüe, como consecuencia de la ampliación realizada en la terraza-patio. Sin embargo, señala también que la comunidad nunca actuó frente a los propietarios de la vivienda, ni ante el Ayuntamiento, ni mediante acuerdo comunitario, para reclamar la retirada de las obras o declarar su ilegalidad.

Tampoco se ha podido acreditar cuándo se realizaron exactamente esas obras, ni que las filtraciones sean resultado de un mal uso de la terraza o de un defecto derivado de la ampliación.

Por este motivo, el juzgado descarta la falta de legitimación pasiva de la comunidad y determina que la terraza-patio, al ser la cubierta del garaje, constituye un elemento común. En consecuencia, la comunidad de propietarios es la responsable de su conservación y mantenimiento, conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La resolución concluye que la responsabilidad directa de los daños recae en la comunidad de propietarios, dado que los desperfectos se localizan en elementos comunes del edificio y no existe constancia de que se haya exigido a los propietarios de la vivienda que reparen las modificaciones efectuadas.

Así, la comunidad deberá asumir tanto la reparación de la terraza como la indemnización al afectado, cerrando un conflicto que se prolongaba desde hacía tiempo por las filtraciones de agua en la plaza de garaje.

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La Audiencia Provincial de Madrid, ha confirmado la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 46, que rechazó la demanda presentada por un vecino que pretendía obligar a su comunidad de propietarios a asumir el coste íntegro de las obras necesarias para prolongar el recorrido del ascensor hasta la décima planta del edificio, con el objetivo de mejorar la accesibilidad al inmueble.

El demandante sostenía que, al tratarse de una obra de accesibilidad en beneficio de personas con movilidad reducida, la comunidad estaba obligada legalmente a sufragar la totalidad de la intervención, con independencia de su importe. Sin embargo, tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial han rechazado este planteamiento, al considerar que la Ley de Propiedad Horizontal establece un límite económico claro y expreso a la obligación de financiación por parte de la comunidad.

En su resolución, el tribunal desestima el recurso de apelación interpuesto por el vecino y ratifica que, conforme al artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el importe máximo que la comunidad está obligada a asumir en concepto de obras de accesibilidad no puede superar el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Este límite, según precisa la resolución, no debe interpretarse como una cantidad fraccionable año a año ni como un tope que pueda esquivarse mediante fórmulas de financiación, aplazamientos en el pago o reparto del coste en varios ejercicios.

La Audiencia subraya que la ley establece un límite global, y no anual, de modo que la comunidad no está obligada a asumir un gasto que supere ese umbral, aunque se intente presentar de forma escalonada o diferida en el tiempo. En este sentido, la sentencia rechaza la idea de que la comunidad de propietarios tenga el deber de buscar mecanismos financieros, como préstamos, derramas prolongadas o pagos aplazados, para adaptar el coste de la obra al límite legal permitido.

La resolución, salvo eventual recurso extraordinario ante el Tribunal Supremo, adquiere firmeza y respalda íntegramente el criterio sostenido por el juzgado de primera instancia: cuando una obra de accesibilidad supera el límite de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, la comunidad solo estará obligada a ejecutarla si el exceso es asumido por los propietarios directamente interesados o si la junta de propietarios aprueba expresamente su realización conforme al régimen previsto en el artículo 17.2 de la LPH, que regula los acuerdos para la realización de mejoras no obligatorias.

El tribunal advierte, además, que una interpretación distinta, entendiendo el límite como una cuantía anual que puede renovarse indefinidamente, vulneraría tanto la letra como el espíritu de la norma. Según la Audiencia, esta interpretación supondría desnaturalizar el sistema de protección de las comunidades de propietarios, abriendo la puerta a que se impusieran cargas económicas desproporcionadas, capaces de comprometer seriamente su estabilidad financiera.

Aunque la resolución reconoce la importancia del principio de accesibilidad universal y la necesidad de garantizar la igualdad de oportunidades para las personas con discapacidad o movilidad reducida, también recuerda que la legislación establece un necesario equilibrio entre ese derecho y la viabilidad económica de la comunidad. En este sentido, la sentencia cita el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para recordar que los llamados “ajustes razonables” en materia de accesibilidad son aquellos que no impliquen una carga desproporcionada o indebida.

A efectos legales, se considerará desproporcionada toda actuación cuyo coste, una vez descontadas las posibles ayudas y subvenciones públicas, supere el límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. De este modo, la normativa no excluye la realización de obras de accesibilidad, pero sí condiciona su obligatoriedad a que su impacto económico sea asumible para el conjunto de propietarios.

Esta resolución de la Audiencia Provincial de Madrid contribuye a reforzar la seguridad jurídica en el ámbito de la propiedad horizontal, al consolidar un criterio interpretativo claro y uniforme sobre el alcance económico de las obras de accesibilidad. Además, ofrece a comunidades y propietarios una referencia sólida para resolver futuros conflictos relacionados con este tipo de intervenciones en edificios residenciales.

En definitiva, el fallo reitera la importancia de armonizar los derechos individuales a la accesibilidad con la sostenibilidad económica de la comunidad, recordando que la inclusión y la eliminación de barreras arquitectónicas deben promoverse, pero siempre dentro de parámetros de proporcionalidad, razonabilidad y respeto al marco legal vigente.

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