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La usucapión vuelve a cobrar protagonismo en el ámbito registral tras una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de octubre de 2025, que refuerza una idea de gran importancia práctica: la adquisición de un inmueble por prescripción adquisitiva puede constituir por sí sola un título válido para acceder al Registro de la Propiedad, sin necesidad de imponer al adquirente cargas documentales imposibles de cumplir sobre transmisiones hereditarias anteriores.

La cuestión no es menor. En numerosos casos, quien ha poseído una finca durante años, de forma pública, pacífica e ininterrumpida, se encuentra con obstáculos registrales cuando el titular que figura inscrito falleció hace mucho tiempo y la herencia nunca llegó a formalizarse o inscribirse correctamente. En esos supuestos, exigir al nuevo propietario que complete o documente la cadena de transmisión de unos herederos sobre los que no tiene capacidad de actuación supone, en la práctica, convertir en ineficaz la sentencia que reconoce su derecho.

Precisamente eso es lo que la resolución trata de evitar. La Dirección General recuerda que la usucapión no depende de la voluntad del anterior titular, ni nace de una transmisión voluntaria, sino del transcurso del tiempo unido a una posesión con los requisitos que exige la ley. Por eso, cuando un tribunal declara acreditada la adquisición del dominio por esta vía, no resulta razonable vaciar de contenido ese pronunciamiento obligando al beneficiario a subsanar situaciones sucesorias ajenas.

La usucapión, o prescripción adquisitiva, es uno de los modos de adquirir la propiedad reconocidos por el artículo 609 del Código Civil. Su fundamento está en la posesión mantenida durante el tiempo legalmente previsto y con determinadas características. No basta con ocupar un bien o utilizarlo esporádicamente. La posesión debe ejercerse en concepto de dueño, de manera pública, pacífica y sin interrupción, tal y como dispone el artículo 1941 del Código Civil. Además, el artículo 1942 aclara que los actos meramente tolerados por el propietario no sirven para adquirir por usucapión.

En el caso de los bienes inmuebles, la ley distingue entre usucapión ordinaria y usucapión extraordinaria. La ordinaria exige justo título y buena fe, y requiere diez años entre presentes o veinte entre ausentes, conforme a los artículos 1957 y 1958 del Código Civil. La extraordinaria, por su parte, no exige ni buena fe ni título, pero sí un plazo más largo: treinta años de posesión no interrumpida, de acuerdo con el artículo 1959. En los bienes muebles, el artículo 1955 establece un plazo de tres años con buena fe y de seis años en los demás casos.

Lo relevante de la reciente resolución es que refuerza la eficacia real de esta institución. No se limita a reconocer que la usucapión existe en abstracto, sino que insiste en que debe poder desplegar sus efectos también en el plano registral. De lo contrario, quien obtiene una sentencia firme favorable podría seguir encontrándose con una barrera formal imposible de superar, especialmente en aquellos casos en los que el titular registral falleció hace décadas y ni siquiera existe una documentación sucesoria completa.

Con este criterio, la Dirección General avanza hacia una mayor coherencia entre la realidad jurídica y la realidad registral. El Registro de la Propiedad debe seguir ofreciendo seguridad jurídica, pero esa seguridad no puede convertirse en un obstáculo desproporcionado para quien ya ha acreditado judicialmente su condición de propietario. La protección del tracto sucesivo y de los posibles interesados sigue siendo esencial, pero no puede interpretarse de manera tan rígida que termine frustrando la tutela judicial efectiva reconocida en el artículo 24 de la Constitución.

En definitiva, la resolución supone un respaldo claro a la usucapión como vía autónoma de adquisición del dominio y como título apto para lograr la inscripción registral. También lanza un mensaje importante para la práctica: cuando se ha acreditado la posesión prolongada en los términos legales y existe una resolución judicial firme, no debe obligarse al adquirente a reconstruir una cadena sucesoria ajena para hacer valer un derecho que la ley ya le reconoce.

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La Audiencia Provincial de Cáceres ha respaldado el acuerdo de una comunidad de propietarios que decidió limitar el horario de apertura de las puertas de acceso al edificio para reforzar la seguridad del inmueble. El conflicto surgió porque varios locales situados en un patio interior solo podían recibir clientes a través de las zonas comunes, de manera que sus propietarios entendían que esa restricción reducía la entrada de público y podía perjudicar su negocio. La resolución que avala esta decisión es la Sentencia n.º 65/2026, de 24 de febrero, de la Audiencia Provincial de Cáceres.

La controversia enfrentaba dos intereses distintos: de un lado, la pretensión de la comunidad de controlar mejor quién accedía a la finca; de otro, la queja de los titulares de los locales, que sostenían que cualquier recorte en el horario de acceso podía traducirse en menos afluencia y, en consecuencia, en pérdidas económicas. Sin embargo, la Audiencia concluyó que esa posible afectación no había sido acreditada de forma suficiente y que no bastaba con invocar un perjuicio hipotético para anular el acuerdo. 

La junta de propietarios había aprobado que las puertas permanecieran abiertas de lunes a viernes de 10:00 a 14:00 y de 17:00 a 20:00, y los sábados de 10:00 a 14:00, quedando cerradas fuera de esas franjas. Pese a ello, el tribunal valoró que los locales no quedaban completamente aislados, ya que seguían contando con portero automático, un sistema que permitía la entrada de clientes incluso cuando el acceso libre estaba restringido. Ese dato fue relevante para descartar que la actividad comercial hubiera quedado impedida o vaciada de contenido. 

La resolución considera que la medida encaja dentro de las normas de régimen interior que puede aprobar una comunidad para ordenar el uso de los elementos comunes y reforzar la convivencia. En ese sentido, la Ley de Propiedad Horizontal permite que los propietarios establezcan reglas internas sobre el funcionamiento del inmueble, siempre que no supongan una privación ilegítima de derechos ni alteren de forma sustancial el uso del edificio. La Audiencia entendió que aquí no se producía esa situación, ya que el acuerdo no eliminaba el acceso a los locales, sino que lo organizaba de una forma distinta por razones justificadas. 

El tribunal también da importancia al contexto en el que se adoptó la decisión. Según se recogió en el procedimiento, en la finca se habían producido problemas de seguridad, con entrada de personas ajenas al edificio, presencia de terceros en el patio interior e incidentes previos como robos. A partir de esos antecedentes, la limitación horaria no fue vista como una medida caprichosa o arbitraria, sino como una respuesta razonable para proteger a los vecinos y reducir riesgos en las zonas comunes. 

Desde el punto de vista jurídico, la clave del asunto estaba en determinar si el acuerdo causaba un grave perjuicio a los dueños de los locales, ya que ese es uno de los supuestos que permite impugnar acuerdos comunitarios conforme al artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal. La Audiencia respondió negativamente. A su juicio, no se aportaron pruebas concluyentes de una pérdida económica real ni de una merma intensa y efectiva de la actividad comercial. En consecuencia, no apreció ni grave perjuicio ni abuso de derecho por parte de la comunidad. 

La decisión refuerza una idea habitual en materia de propiedad horizontal: el uso de los elementos comunes no es ilimitado, sino que debe conciliarse con los intereses generales de la comunidad, en especial cuando entran en juego la seguridad y la protección del inmueble. Eso no significa que cualquier restricción sea válida, pero sí que los tribunales pueden avalarla cuando resulte proporcionada, esté motivada y no impida de forma real el ejercicio del derecho del propietario afectado.

En este caso, la Audiencia entendió que la balanza debía inclinarse a favor de la comunidad porque el acceso no quedaba suprimido, la medida respondía a incidencias concretas y no se demostró que los negocios hubieran sufrido un daño efectivo. El fallo, por tanto, confirma que una comunidad puede regular los accesos por motivos de seguridad siempre que no convierta esa limitación en una prohibición encubierta ni vacíe de contenido los derechos de los locales o viviendas afectados.

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La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que alquilar habitaciones dentro de una vivienda no impide acceder a la reducción del IRPF prevista para los arrendamientos destinados a residencia habitual. Así lo señala en la consulta vinculante V2457-25, de 11 de diciembre de 2025, en la que analiza el caso de un propietario que arrienda varias habitaciones de su inmueble mediante contratos individuales.

La cuestión que se planteaba era si este tipo de alquiler podía acogerse a la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF. Hacienda concluye que sí, aunque siempre que se cumplan una serie de condiciones.

En primer lugar, Tributos recuerda que los ingresos obtenidos no deben derivar de una actividad económica en el sentido del artículo 27.2 de la LIRPF. Para que proceda esta ventaja fiscal, debe tratarse de un arrendamiento particular y no de una explotación empresarial. Cuando esto ocurre, los rendimientos obtenidos por el alquiler de habitaciones se consideran rendimientos del capital inmobiliario.

Además, la DGT pone el foco en el destino real del arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre el alquiler de vivienda, regulado en el artículo 2, y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, recogido en el artículo 3. A partir de esa diferencia, Hacienda señala que la reducción solo puede aplicarse cuando la habitación alquilada se destina de manera efectiva a cubrir la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En el supuesto examinado, el hecho de que cada inquilino disponga de una habitación de uso exclusivo y cuente con un contrato independiente refuerza esa consideración, aunque existan zonas comunes compartidas.

La reducción aplicable se regula en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, modificado por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. La norma establece varios porcentajes sobre el rendimiento neto positivo del alquiler según las circunstancias del contrato. Puede alcanzar el 90 % cuando se firma un nuevo contrato en una zona tensionada con una reducción relevante del precio; el 70 % en determinados casos, como el alquiler a jóvenes o para fines sociales; el 60 % si la vivienda ha sido rehabilitada recientemente; y el 50 % con carácter general en los demás supuestos.

En el caso analizado, la Dirección General de Tributos concluye que, si no concurren circunstancias especiales, el alquiler por habitaciones podrá beneficiarse de la reducción general del 50 %, siempre que su destino sea el de vivienda habitual. También recuerda que esta ventaja fiscal solo resulta aplicable respecto de rendimientos correctamente declarados antes de que la Administración inicie un procedimiento de comprobación.

Hacienda también advierte de que el cumplimiento de estos requisitos deberá acreditarse en cada caso concreto. La DGT precisa que se trata de una cuestión de hecho que puede demostrarse mediante cualquier medio de prueba válido en derecho. Esto significa que elementos como el empadronamiento pueden servir como indicio, pero no bastan necesariamente por sí solos. La Agencia Tributaria podrá valorar otras circunstancias para verificar si la habitación constituye realmente la residencia habitual del inquilino.

De acuerdo con los artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria, corresponde al contribuyente probar los hechos en los que basa su derecho a aplicar la reducción, mientras que la Administración deberá valorar las pruebas aportadas.

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El Tribunal Supremo ha confirmado que una empresa deberá retirar una estructura metálica instalada durante la reforma de un local que invadía unos centímetros la fachada del edificio colindante. Así lo establece la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo n.º 755/2024, de 29 de mayo, que desestima el recurso presentado y ratifica las resoluciones dictadas en instancias anteriores.

El caso se originó tras las obras de adecuación de un local destinado a salón de juegos y cafetería. Durante la reforma, la empresa arrendataria instaló una estructura metálica que se apoyaba y se anclaba en la fachada del edificio vecino, ocupando aproximadamente entre 20 y 25 centímetros de esta. Los propietarios afectados acudieron a los tribunales solicitando la retirada de ese elemento y la reposición de la fachada a su estado original.

Para ello interpusieron una demanda de tutela sumaria de la posesión, un procedimiento previsto en el artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite restablecer de forma rápida la posesión material de un bien cuando ha sido perturbada o invadida, sin entrar a discutir la titularidad del derecho de propiedad.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de San Javier estimó la demanda al considerar acreditada la ocupación de la fachada y ordenó retirar la estructura instalada. La decisión fue confirmada posteriormente por la Audiencia Provincial de Murcia, que consideró adecuado el procedimiento utilizado por los propietarios perjudicados.

Al resolver el recurso de casación, el Tribunal Supremo recuerda en su sentencia de 29 de mayo de 2024 (STS 755/2024) que su jurisprudencia distingue entre distintos supuestos cuando la perturbación de la posesión deriva de la ejecución de una obra. Con carácter general, cuando la lesión procede de una obra nueva de cierta entidad, el ordenamiento prevé una acción específica para solicitar su paralización mientras se ejecuta.

No obstante, el alto tribunal subraya que esta regla no puede aplicarse de manera automática. Para determinar la vía procesal adecuada, es necesario analizar factores como la entidad de la obra o la rapidez con la que se realizó la intervención.

En el caso examinado, aunque la actuación alteraba la configuración exterior de la fachada y podía considerarse técnicamente una obra nueva, la invasión ya se había consumado cuando los propietarios acudieron a los tribunales. Además, la restitución de la situación anterior era sencilla, ya que bastaba con desmontar y desanclar la estructura metálica instalada en la fachada del edificio colindante.

La sentencia explica que el procedimiento especial de suspensión de obra nueva se diseñó para evitar que en procesos rápidos se ordenen demoliciones de gran envergadura. Sin embargo, exigir siempre esa vía cuando la intervención es mínima o de ejecución inmediata podría dejar sin protección efectiva al poseedor afectado.

Por ello, el Tribunal Supremo concluye que en este caso sí era procedente la acción de recobrar la posesión, confirmando la obligación de retirar la estructura que ocupaba parte de la fachada ajena y de restituir el inmueble afectado a su estado anterior.

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La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha sancionado al propietario de una vivienda arrendada por instalar un sistema de videovigilancia en el interior del inmueble que captaba imágenes de las inquilinas. Así lo establece la Resolución de terminación del procedimiento por reconocimiento de responsabilidad y pago voluntario dictada en el expediente EXP202416460, firmada por la Presidencia de la AEPD el 10 de octubre de 2025, en la que se declara la vulneración del artículo 6 del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD).

El procedimiento se inició tras la reclamación presentada ante la Agencia el 18 de octubre de 2024, en la que las inquilinas denunciaron que el propietario había instalado una cámara de videovigilancia dentro del piso de alquiler. Según consta en la resolución, el dispositivo era una cámara de 360 grados con detección de movimiento, seguimiento automático y audio bidireccional, capaz de grabar imágenes del interior de la vivienda, incluidas las inquilinas y el acceso desde las habitaciones al baño y a la cocina. Las denunciantes aportaron fotografías del dispositivo, su ubicación y orientación dentro del inmueble, así como copia de las comunicaciones mantenidas con el arrendador en relación con la instalación de la cámara.

Tras analizar la reclamación, la AEPD acordó el inicio del procedimiento sancionador el 2 de octubre de 2025, al apreciar indicios de que la instalación del sistema de videovigilancia podía suponer un tratamiento de datos personales sin base legitimadora, contrario a lo dispuesto en el artículo 6 del RGPD. En el acuerdo de inicio se propuso la imposición de una sanción administrativa de 3.000 euros, al considerar que los hechos podían constituir una infracción muy grave de la normativa de protección de datos.

Durante la tramitación del expediente, el propietario manifestó que la cámara no llegó a estar en funcionamiento, afirmando que únicamente se había realizado una preinstalación y que, ante la oposición de las inquilinas, el dispositivo fue retirado de la pared. No obstante, la Agencia concluyó que la instalación de un sistema de captación de imágenes en el interior de una vivienda destinada al uso de terceros afecta al ámbito de privacidad de quienes la habitan y puede suponer una intromisión en su derecho fundamental a la intimidad.

En su resolución, la AEPD recuerda que la imagen física de una persona constituye un dato personal, conforme a lo dispuesto en el artículo 4 del RGPD, por lo que la captación de imágenes mediante cámaras de videovigilancia implica un tratamiento de datos personales sujeto a la normativa de protección de datos. La Agencia subraya además que la vivienda alquilada constituye un espacio reservado al desarrollo de la vida privada del arrendatario, equiparable a una habitación de hotel, por lo que debe quedar libre de intromisiones o sistemas de grabación que puedan afectar a su intimidad.

Finalmente, el propietario optó por reconocer su responsabilidad y proceder al pago voluntario de la sanción, haciendo uso de las reducciones previstas en el artículo 85 de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común. Como consecuencia, la multa inicialmente fijada en 3.000 euros se redujo en un 40 %, quedando establecida en 1.800 euros, lo que determinó la terminación del procedimiento sancionador.

Además de la sanción económica, la resolución ordena al responsable del tratamiento que acredite en el plazo de un mes la desinstalación o la inoperatividad del sistema de captación de imágenes instalado en el interior del apartamento, con el fin de garantizar el cumplimiento de la normativa de protección de datos y evitar nuevas vulneraciones del derecho a la intimidad de los ocupantes de la vivienda.

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En España todavía existen contratos de alquiler firmados hace décadas que se rigen por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Estos contratos, conocidos como alquileres de renta antigua, otorgan al inquilino una protección muy fuerte gracias a la llamada prórroga forzosa, que permite mantener el alquiler durante muchos años. Sin embargo, esa protección no es absoluta y tiene límites.

El Tribunal Supremo lo ha recordado recientemente en su Sentencia nº 6069/2025, dictada por la Sala Primera (Civil), en la que analiza cuándo puede darse por terminado un contrato de este tipo si la vivienda ya no se utiliza realmente como residencia del arrendatario.

El caso se originó a raíz de una demanda presentada por la propietaria de un piso situado en el centro de Sevilla. El contrato de alquiler se había firmado en el año 1982 y, según la propietaria, el inquilino ya no residía allí de manera habitual. En su demanda alegaba que el arrendatario tenía su vida establecida en Fuerteventura, donde vivía con su familia y desarrollaba su actividad profesional.

Además, señalaba que la vivienda de Sevilla había permanecido vacía durante largos periodos y que, pasado un tiempo, quien comenzó a utilizarla fue la hija del inquilino mientras cursaba estudios universitarios. A juicio de la propietaria, esa situación no justificaba que el contrato siguiera vigente.

La reclamación se apoyaba en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que permite denegar la prórroga forzosa cuando la vivienda no está ocupada durante más de seis meses dentro de un mismo año. En estos casos, el propietario puede solicitar judicialmente la resolución del contrato.

El asunto llegó primero al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sevilla, que dio la razón a la propietaria. El juzgado valoró diversas pruebas, como el bajo consumo eléctrico del inmueble y los testimonios de vecinos y del administrador de la finca, que apuntaban a que el piso apenas se utilizaba y que el inquilino realmente residía fuera de la ciudad.

Sin embargo, el arrendatario recurrió la decisión y la Audiencia Provincial de Sevilla revocó la sentencia. Este tribunal consideró que el hecho de que la hija del inquilino utilizara la vivienda para cursar sus estudios podía entenderse como un uso acorde con la finalidad del inmueble.

La controversia llegó finalmente al Tribunal Supremo, que analizó el caso y fijó un criterio claro. En su Sentencia nº 6069/2025, el alto tribunal recordó que la protección especial de los contratos de renta antigua está pensada para garantizar una necesidad real de vivienda del arrendatario. No se trata de un derecho ilimitado que permita conservar un piso indefinidamente, aunque ya no se utilice como domicilio habitual.

El Tribunal Supremo explicó que el uso ocasional por parte de un hijo que estudia en otra ciudad no basta por sí solo para mantener el contrato. Para que esa situación pueda considerarse válida, el arrendatario debe demostrar que existe una necesidad permanente de vivienda y que el hijo depende económicamente de él.

Además, el tribunal señaló que, cuando existen indicios de que la vivienda está desocupada, corresponde al propio inquilino aportar pruebas que demuestren que el inmueble sigue siendo utilizado como residencia habitual de la unidad familiar.

En el caso concreto analizado, el Tribunal Supremo consideró que no se había acreditado ni esa necesidad permanente de vivienda ni la dependencia económica de la hija. Por ello, entendió que la vivienda había permanecido desocupada durante el tiempo suficiente como para aplicar la ley.

Como consecuencia, el alto tribunal declaró que no procedía mantener la prórroga forzosa del contrato de alquiler y confirmó su extinción, obligando al inquilino a desalojar la vivienda.

Aunque los alquileres de renta antigua son cada vez menos frecuentes, todavía existen muchos contratos de este tipo en España. Esta sentencia recuerda que la protección que ofrece la ley no permite conservar una vivienda indefinidamente si el arrendatario ya no la utiliza realmente como su domicilio. Si se demuestra que el inmueble permanece vacío durante largos periodos o que el inquilino tiene su residencia habitual en otro lugar, el propietario puede acudir a los tribunales para solicitar la resolución del contrato.

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La Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado en una reciente sentencia que un propietario no puede quedarse con la fianza de un alquiler ni reclamar indemnizaciones si no demuestra con pruebas claras que los daños en la vivienda fueron causados por los inquilinos o por sus mascotas. La resolución confirma la decisión previa del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic, que ya había dado la razón a los arrendatarios y ordenado devolver la fianza retenida.

El conflicto surgió tras finalizar el contrato de alquiler de una vivienda. Cuando los propietarios recuperaron el inmueble decidieron no devolver la fianza de 1.500 euros y, además, reclamaron otros 5.550 euros adicionales, al considerar que la vivienda había quedado en mal estado. Según los arrendadores, los daños se debían a un uso inadecuado del inmueble por parte de los inquilinos y a sus mascotas, concretamente dos perros y dos gatos. En el contrato de arrendamiento se establecía que los arrendatarios debían responder por los desperfectos causados por sus animales.

Para justificar su reclamación, los propietarios aportaron distintos presupuestos de reparación. Entre los gastos incluidos figuraban 800 euros por la limpieza de la vivienda, 280 euros por el desatasco de la fosa séptica, 950 euros por trabajos de limpieza del jardín, más de 2.000 euros por la reparación de puertas y restauración de muebles, 1.309 euros por la reparación de mosquiteras y 1.662 euros por trabajos de pintura. En total, los arrendadores estimaban que los daños ascendían a unos 7.000 euros.

Sin embargo, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic desestimó la reclamación al considerar que los propietarios no habían aportado pruebas suficientes que demostraran que los desperfectos fueran responsabilidad de los inquilinos. Además, el juzgado ordenó devolver la fianza íntegra de 1.500 euros.

Los propietarios recurrieron la decisión, pero la Audiencia Provincial de Barcelona confirmó el fallo. En su resolución, el tribunal destacó que los arrendadores no aportaron ningún informe pericial que acreditara los daños reclamados. Asimismo, los magistrados observaron una clara falta de concordancia entre las fotografías presentadas por ambas partes.

Mientras que los inquilinos aportaron fotografías tomadas el mismo día en que entregaron la vivienda, en las que el inmueble aparecía limpio y sin daños visibles, las imágenes presentadas por los propietarios fueron realizadas un mes y medio después de la entrega del inmueble, además de estar en blanco y negro y con escasa nitidez.

Según el tribunal, con esas imágenes no era posible determinar si los supuestos desperfectos se debían a un uso indebido de la vivienda, a las mascotas o al desgaste normal derivado del uso habitual del inmueble durante el arrendamiento.

La Audiencia Provincial también llamó la atención sobre la falta de rigor en algunos de los presupuestos presentados por los propietarios. En el presupuesto relativo a la pintura de la vivienda, el profesional ofrecía dos opciones distintas de precio, una más barata y otra más cara. y ambas cantidades fueron sumadas en la reclamación, lo que evidenciaba una reclamación poco fundamentada.

Además, el tribunal señaló que gastos como la limpieza o la pintura suelen ser trabajos habituales al finalizar un contrato de alquiler y que, salvo que el contrato indique lo contrario, corresponden al propietario preparar la vivienda antes de volver a alquilarla.

Por todo ello, la Audiencia Provincial concluyó que no existían pruebas suficientes que permitieran atribuir los daños a los inquilinos ni a sus mascotas, por lo que confirmó la sentencia anterior y obligó a los propietarios a devolver la fianza de 1.500 euros. La resolución recuerda que la fianza solo puede retenerse cuando se demuestra que existen daños imputables al inquilino y que superan el desgaste normal derivado del uso ordinario de la vivienda.

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La Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado, en una reciente resolución, la trascendencia jurídica de detallar en el contrato de alquiler el mobiliario y enseres existentes en la vivienda en el momento de su entrega. La ausencia de inventario e incluso de reportaje fotográfico ha resultado determinante para desestimar la reclamación económica formulada por el arrendador.

En 2018, una pareja formalizó un contrato de arrendamiento de una vivienda situada en Barcelona. El contrato se prolongó hasta 2020, momento en el que el propietario comunicó su voluntad de no renovar la relación arrendaticia y recuperó el inmueble.

Tras la entrega de llaves, el arrendador interpuso demanda contra quienes habían sido sus inquilinos, reclamando un total de 9.872 euros por la desaparición de muebles que, según afirmaba, formaban parte de la vivienda.

Sin embargo, el contrato suscrito entre las partes no contenía ninguna referencia expresa a que el piso se alquilara amueblado, ni incorporaba inventario alguno que identificara los bienes existentes.

El elemento decisivo del litigio fue la falta de acreditación de la titularidad y existencia de los muebles en el momento de inicio del arrendamiento.

La Audiencia establece que el contrato tenía por objeto exclusivamente la vivienda, sin mención a bienes muebles, sin inventario adjunto y sin constancia documental o gráfica que permitiera identificar los supuestos enseres.

En consecuencia, el tribunal consideró que no podía imputarse responsabilidad alguna a los arrendatarios por la retirada de muebles cuya existencia, estado y propiedad no habían quedado debidamente probados.

La sentencia subraya que, cuando el contrato no incorpora inventario ni describe los elementos muebles, debe entenderse que estos no formaban parte esencial del objeto contractual, o al menos que no se consideró relevante su detalle.

La resolución evidencia una enseñanza clara y es que en los contratos de arrendamiento de viviendas amuebladas resulta imprescindible incorporar un inventario detallado, preferiblemente acompañado de soporte fotográfico, que permita acreditar la existencia concreta de los bienes, su estado en el momento de la entrega y su pertenencia al arrendador.

Sin esa prueba, cualquier reclamación posterior por desaparición o deterioro del mobiliario se verá seriamente comprometida en sede judicial.

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A primera vista, transportar la bicicleta en el ascensor puede parecer algo cotidiano y sin mayor trascendencia. Sin embargo, en muchas comunidades de propietarios, esta práctica termina generando conflictos, especialmente cuando se producen daños o molestias.

Todos los propietarios tienen derecho a utilizar los elementos comunes del edificio. No obstante, ese derecho no es absoluto. La normativa exige que el uso sea adecuado, respetuoso y compatible con los derechos del resto de vecinos. En determinadas circunstancias, la comunidad puede incluso limitar o prohibir el acceso al ascensor con bicicletas.

El ascensor forma parte de los elementos comunes del inmueble, por ello, su utilización está sometida tanto a la normativa legal como a los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios.

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no menciona expresamente las bicicletas, sí establece que los elementos comunes deben utilizarse sin causar daños, molestias ni impedir el uso normal por parte de otros vecinos. Si la bicicleta ocupa prácticamente todo el ascensor, o bien, se producen golpes o desperfectos en paredes y puertas, o incluso se genera suciedad frecuente, la comunidad puede intervenir.

El artículo 9.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cada propietario debe respetar las instalaciones generales y hacer un uso correcto de las mismas, evitando causar daños o deterioros. Si el transporte de bicicletas provoca desperfectos o supone un uso abusivo del ascensor, la comunidad está legitimada para actuar. Además, el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad aprobar normas de régimen interior para regular la convivencia y el uso de los servicios comunes.

Para aprobar la prohibición de bicicletas en el ascensor, no se requiere unanimidad. Conforme al artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, basta la mayoría simple de los propietarios asistentes a la Junta que, además, representen la mayoría de las cuotas presentes. Una vez aprobado el acuerdo, será obligatorio para todos, incluso para quienes votaron en contra o no acudieron a la reunión.

Subir la bicicleta en el ascensor no es, en sí mismo, ilegal, pero tampoco es un derecho ilimitado. La clave está en el equilibrio entre el uso individual y el respeto al interés colectivo.

Cuando el uso deja de ser razonable y empieza a generar perjuicios, la comunidad puede regularlo, siempre, siguiendo el procedimiento legal y respetando el principio de proporcionalidad.

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La Audiencia Provincial de Barcelona ha declarado la responsabilidad civil de una comunidad de propietarios tras el accidente sufrido por una mujer en la zona de entrada al inmueble. La resolución fija una indemnización de 6.170 euros por las lesiones derivadas de la caída.

El accidente tuvo lugar cuando la afectada abandonaba uno de los locales situados en la planta baja del edificio. En ese momento tropezó en el área de acceso al inmueble, cayendo al suelo debido al deterioro del pavimento.

A consecuencia de las lesiones sufridas, la perjudicada interpuso demanda contra la comunidad de propietarios reclamando una indemnización superior a 9.000 euros.

La comunidad se opuso a la reclamación argumentando que el lugar donde ocurrió el accidente no constituía un elemento común del edificio, sino un espacio exterior asimilable a la vía pública, y que el desnivel existente era perfectamente visible y fácilmente salvable, por lo que no podía considerarse la causa determinante de la caída.

En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N.º 5 de Arenys de Mar rechazó la demanda. El órgano judicial entendió que no había quedado suficientemente acreditado que el estado del suelo fuera el origen del accidente y consideró que el pequeño escalón era apreciable a simple vista, calificando lo ocurrido como un riesgo inherente a la vida cotidiana.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona no compartió ese criterio. Tras examinar los hechos y la naturaleza jurídica del espacio donde se produjo el accidente, revocó la sentencia inicial y estimó parcialmente la demanda.

El tribunal concluyó que la zona en cuestión, aunque exterior y con pavimento similar al de la acera, pertenece a la comunidad de propietarios. Por tanto, entra dentro de su ámbito de responsabilidad en cuanto a conservación y mantenimiento.

La Audiencia basa su decisión en la responsabilidad civil extracontractual derivada de una omisión, la falta de mantenimiento adecuado de una zona de tránsito. El tribunal destacó varios elementos relevantes, como la escasa altura del desnivel; que dificultaba su percepción; la inexistencia de señalización o marcas de advertencia, la uniformidad del pavimento entre la entrada y el local, que impedía distinguir visualmente el cambio de nivel y, el estado de suciedad de la superficie.

Estos factores, valorados conjuntamente, llevaron a los magistrados a considerar que el acceso no se encontraba en condiciones óptimas de seguridad, pese a tratarse de un espacio transitable de uso habitual.

Al tratarse de un elemento de titularidad comunitaria, la obligación de conservación recae sobre la comunidad de propietarios, conforme al régimen general de la propiedad horizontal y al deber de todo titular de un espacio abierto al tránsito.

La deficiente conservación del pavimento generó un riesgo que excedía el estándar de seguridad exigible, motivo por el cual la Audiencia apreció responsabilidad y fijó la indemnización en 6.170 euros.

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