Cuando se transmite una vivienda, ya sea por compraventa o donación, el propietario se encuentra sujeto al pago del Impuesto sobre el Incremento Patrimonial en el Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), por la ganancia obtenida por la venta de la propiedad, donde se tendrá en cuenta el valor de adquisición y el valor de enajenación.
A pesar de ello, una persona que obtenga ganancia patrimonial por la venta de su propiedad podría quedar exenta de tributar en el IRPF siempre y cuando transmita su vivienda habitual y el importe obtenido lo reinvierta en otra vivienda habitual en el plazo máximo de dos años, desde la venta de la propiedad.
La Agencia Tributaria entiende por vivienda habitual aquella edificación que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como: celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas, y otras circunstancias que necesariamente exigan el cambio de vivienda, por ejemplo, el hecho de que la anterior resulte inadecuada como consecuencia de la discapacidad del propio contribuyente o de su cónyuge o un pariente, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que conviva con él o con ella.
En ocasiones, los contribuyentes que venden su vivienda habitual radicada en España se plantean la posibilidad de invertir el importe obtenido en una vivienda fuera de nuestro país. ¿Resultaría, en este caso, aplicable la exención?
Las ganancias obtenidas por residentes en un Estado miembro de la Unión Europea, derivadas de la venta de su residencia habitual en España, pueden acogerse a la exención, siempre que el importe total percibido se destine a la adquisición de una nueva vivienda habitual, con independencia de donde se encuentra la misma. Si la reinversión es parcial, la exención alcanzará únicamente a la parte proporcional de la ganancia que corresponda a lo efectivamente reinvertido, conforme a la disposición adicional séptima de la LIRNR.
La ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda habitual debe generarse durante un período en el que la persona tenga esa condición de contribuyente para poder acogerse a la exención.
Por ejemplo, imaginemos un matrimonio que posee su vivienda habitual en España. La mujer se traslada a Florida, donde se instala para ejercer su profesión. Posteriormente, el marido quiere trasladarse a Florida y, para ello, venden la vivienda habitual de la que disponían en España. En tal caso, la Dirección General de Tributos determina que la ganancia patrimonial obtenida por el marido quedará exenta, pues el Reglamento del IRPF no impide que la reinversión se realice en una vivienda habitual que se halle fuera del territorio español. Por otro lado, la mujer tributará en su condición de no residente por la ganancia patrimonial derivada de dicha venta en su proporción correspondiente. En el caso de que ambos hubieran vendido la vivienda habitual antes de trasladarse a Florida, ambos se habrían podido aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual siempre que reinvirtieran el importe obtenido en la compra de la que constituirá su vivienda habitual en Florida.