Vender un piso heredado: pasos obligatorios, impuestos y lo que debes saber antes de publicar el anuncio
Heredar una vivienda y querer venderla es más frecuente y más complejo de lo que parece. Antes de poner el cartel de «se vende» hay trámites legales que deben estar resueltos y decisiones fiscales que conviene tomar con información.
Esta guía lo explica paso a paso.
Paso 1: Acepta la herencia. Sin esto, no puedes vender
Para vender un bien heredado, la herencia debe estar aceptada y, en la práctica, la vivienda inscrita a nombre del heredero en el Registro de la Propiedad. Sin titularidad registral, la venta no es viable: ningún comprador conseguirá financiación bancaria sobre un inmueble sin titular claro.
Los documentos que necesitas reunir:
- Certificado de defunción (Registro Civil del lugar de fallecimiento).
- Certificado de últimas voluntades (Ministerio de Justicia; solo puede solicitarse pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento).
- Certificado de contratos de seguros (también en el Ministerio de Justicia).
- Escrituras del inmueble y recibo del IBI.
- DNI del fallecido y de todos los herederos.
Si hay testamento: obtén copia auténtica en la notaría que lo custodió (el certificado de últimas voluntades indica cuál es).
Si no hay testamento (herencia intestada): hay que realizar la declaración de herederos ab intestato ante notario, que determina quiénes heredan según el orden del Código Civil: primero hijos y descendientes, luego ascendientes, luego el cónyuge y, a falta de todos ellos, los colaterales hasta el cuarto grado.
Paso 2: Liquida el impuesto de sucesiones (ISD)
El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 meses si se solicita antes del quinto mes. No liquidarlo en plazo genera recargos e intereses.
El ISD está cedido a las comunidades autónomas, que aplican sus propias reducciones y bonificaciones. Hay comunidades donde heredar entre padres e hijos prácticamente no tributa (Madrid, Canarias, Andalucía) y otras donde sí puede suponer un desembolso importante.
Desde 2022, la base imponible se calcula sobre el valor de referencia catastral del inmueble (o sobre el valor declarado por los herederos, si es superior).
Paso 3: Inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad
La escritura de aceptación de herencia se otorga ante notario e incluye todos los bienes del fallecido. Una vez firmada y pagado el ISD, se inscribe en el Registro. Hasta que no está inscrita a tu nombre, en la práctica no podrás venderla.
Paso 4: La plusvalía municipal, en dos momentos
La plusvalía municipal (IIVTNU) puede surgir dos veces en este proceso:
- Al heredar: el hecho de recibir la vivienda ya es una transmisión sujeta al impuesto. Los herederos son los obligados tributarios y el plazo es también de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable hasta 12 si se solicita a tiempo).
- Al vender: cuando el heredero vende la vivienda, se genera una nueva transmisión. El período de tenencia computa desde la fecha del fallecimiento, no desde que el fallecido compró el inmueble.
Importante: desde la STC 59/2017 del Tribunal Constitucional, no hay plusvalía si no ha habido incremento real del valor del terreno. Además, tras la STC 182/2021, el Real Decreto-ley 26/2021 permite al contribuyente elegir el método real (diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del terreno) frente al método objetivo basado en los coeficientes del Ayuntamiento. Si el terreno no ha ganado valor o lo ha perdido, la plusvalía no procede.
Paso 5: IRPF — la ganancia patrimonial al vender
La venta genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF:
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición
- Valor de transmisión: precio de venta menos gastos de la venta (agencia, notaría, registro, plusvalía municipal).
- Valor de adquisición: el valor declarado en la escritura de herencia (que fue la base del ISD) más los gastos de la herencia imputables a ese inmueble (notaría, registro, ISD proporcional). La fecha de adquisición es la del fallecimiento del causante, no la de la escritura de adjudicación.
La ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF a estos tipos en 2026:
| Ganancia patrimonial | Tipo 2026 |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Interacción ISD–IRPF: si en su momento declaraste un valor alto en el ISD para la herencia, el valor de adquisición será mayor y la ganancia al vender, menor. Y al contrario: un valor bajo en el ISD (nunca inferior al valor de referencia catastral) reduce el impuesto de herencia pero aumenta el IRPF al vender. Es una decisión con consecuencias en ambos impuestos.
¿Y si el fallecimiento fue antes de 1995? Para viviendas heredadas muy antiguas pueden aplicarse coeficientes de abatimiento que reducen la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006, con un límite acumulado de 400.000 € en valor de transmisión. Conviene comprobarlo con un asesor fiscal si es tu caso.
¿Varios herederos y uno no quiere vender?
Cuando la vivienda pertenece a varios herederos en proindiviso, todos deben estar de acuerdo para venderla. Si no hay acuerdo, el heredero que quiere vender puede solicitar judicialmente la acción de división (actio communi dividundo), que puede acabar en subasta pública si la división física no es posible.
La alternativa extrajudicial es que el heredero que quiere salir venda su parte a los demás o a un tercero, aunque si la vende a un tercero los demás copropietarios tienen derecho de retracto.
Resumen de gastos al vender un piso heredado
| Gasto | Quién paga | Cuándo |
|---|---|---|
| Impuesto de sucesiones (ISD) | Heredero | En 6 meses desde el fallecimiento |
| Notaría (escritura herencia) | Heredero | Al otorgar la escritura |
| Registro de la Propiedad | Heredero | Al inscribir el inmueble |
| Plusvalía municipal (herencia) | Heredero | En 6 meses desde el fallecimiento |
| Plusvalía municipal (venta) | Vendedor | Al vender |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | En la declaración del año siguiente |
| Honorarios agencia inmobiliaria | Vendedor | Al formalizar la venta |
Preguntas frecuentes sobre vender un piso heredado
¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender una vivienda heredada?
No existe plazo mínimo obligatorio. Puedes venderla en cuanto estén completados los trámites de aceptación e inscripción registral. Cuanto antes se vende respecto a la fecha de herencia, menores suelen ser los coeficientes de plusvalía municipal.
¿Puedo vender antes de pagar el impuesto de sucesiones?
Técnicamente sí, pero es muy infrecuente. Ningún comprador querrá asumir una vivienda con la herencia sin liquidar, y el Registro de la Propiedad no inscribirá la venta si los impuestos no están resueltos.
¿Hay alguna exención en el IRPF por vender una vivienda heredada?
Solo en casos concretos, y casi nunca se dan con una vivienda heredada. La exención por reinversión exige que la vivienda vendida sea la vivienda habitual del propio heredero (en general, que haya vivido en ella al menos 3 años) y que reinvierta el importe en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años. Del mismo modo, para mayores de 65 años la ganancia está exenta solo si la vivienda vendida era su residencia habitual. Consulta con un asesor fiscal para tu caso concreto.
¿Qué es la colación y para qué sirve?
Cuando un progenitor dona en vida una vivienda a un hijo, la regla general del Código Civil (art. 1035) es que esa donación debe «traerse» a la masa hereditaria al partir la herencia entre los herederos forzosos, para que se compute en la parte que corresponde a ese hijo.
El donante puede evitar esto mediante una dispensa de colación, que debe constar expresamente en la escritura de donación o en el testamento. Esta regla aplica igual para bienes muebles e inmuebles.
¿Cuánto tarda todo el proceso desde el fallecimiento hasta poder vender?
Entre 3 y 12 meses en casos habituales, dependiendo de si hay testamento, número de herederos y agilidad administrativa. Si hay conflictos entre herederos o se requiere autorización judicial, puede extenderse considerablemente.
Fuentes
- Código Civil Español — Título III: De las sucesiones (arts. 657 y ss.) y art. 1035 (colación): BOE-A-1889-4763
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: BOE-A-1987-28141
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF — art. 36 (adquisiciones a título lucrativo) y escala del ahorro: BOE-A-2006-20764
- Ley 7/2024, de 20 de diciembre — modificación tipo máximo base ahorro (30%): BOE-A-2024-26159
- STC 182/2021, de 26 de octubre — plusvalía municipal: Tribunal Constitucional
- Ministerio de Justicia — Certificado de últimas voluntades: mjusticia.gob.es
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso puede tener particularidades que requieran valoración individual.
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