La Audiencia Provincial de Cantabria, en sentencia 687/2025 de 1 de abril de 2025, ha respaldado a un letrado que alquiló una oficina en un edificio con más de 200 años de antigüedad, protegido por normas urbanísticas, cuando la comunidad le demandó para que quitara los carteles publicitarios.
La Comunidad de Propietarios de un edificio situado en Santander presentó demanda de juicio ordinario contra un abogado arrendatario de la oficina situada en el edificio, con la pretensión de que procediera a la retirada de siete carteles anunciadores de sus servicios de abogado que había colocado en la fachada y columnas del edificio. Alegaba la comunidad de propietarios que el edificio tiene una antigüedad de 200 años, es edificio protegido Nivel 2 en el cual las normas del planeamiento urbanístico de Santander no permiten la colocación de carteles ni publicidad exterior. Además, el gran tamaño de los carteles perjudica a los vecinos, que tienen que soportar la ocupación de su fachada.
Las normas de la comunidad, aprobadas en la junta de propietarios celebrada en fecha 8 de julio de 1975, permiten a los propietarios anunciar su actividad profesional o comercial con letreros, incluso luminosos, pero limitando las medidas de dichos letreros a los que señale la Junta de propietarios. Desde 1987, en esa oficina había carteles publicitarios, y la comunidad de propietarios los conocía y los toleraba durante años.
Por acuerdo mayoritario, en Junta de Propietarios celebrada en fecha 20 de octubre de 2021, la comunidad adoptó el acuerdo de requerir al demandado para que procediera a la retirada de tales carteles anunciadores y proceder judicialmente en caso de no hacerlo, acuerdo que es firme porque no fue impugnado, ni siquiera por el demandado, haciéndose el requerimiento mediante burofax en fecha 20 de octubre de 2022, previo aviso mediante correo electrónico de 14 de febrero de 2022, contestando el demandado con la proposición de retirar parte de los carteles.
El juzgado de primera instancia nº 4 de Santander, de fecha 24 de enero de 2024, se posicionó a favor de la comunidad, pero luego la Audiencia consideró que, según la doctrina del Tribunal Supremo, actividades profesionales y comerciales son similares en cuanto a permitir ciertos cambios en la fachada, siempre que no afecten la seguridad ni los derechos de los demás. Además, la comunidad había consentido tácitamente la presencia de los carteles durante mucho tiempo, ya que no los reclamó ni los impugnó anteriormente.
El demandado argumentó que los carteles estaban allí desde hacía décadas, que su actividad principal era la abogacía, y que la comunidad los había tolerado. También afirmó que los carteles no dañaban la estructura ni la seguridad del edificio, y que la presencia de estos anuncios era conocida y aceptada por todos. Entre otras alegaciones, indicaba que los carteles son anteriores a la aprobación del planeamiento urbanístico y su tamaño de los carteles no era desproporcionado y responde a los usos habituales de la abogacía, conforme al ejercicio del derecho del abogado a realizar libremente la publicidad de sus servicios profesionales.
Finalmente, la Audiencia revocó la decisión inicial y dictaminó que el abogado podía mantener los carteles, ya que no perjudicaban la seguridad ni los derechos de los vecinos. Los magistrados consideraron que, dado que los carteles existían desde antes de las decisiones de la comunidad y que no causaban daño, se puede entender que hubo un consentimiento tácito por parte de los propietarios.