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¿Es buen momento para comprar una vivienda en España?

Si llevas meses siguiendo el mercado inmobiliario esperando que los precios bajen, este post es para ti. Porque los datos oficiales de 2026 cuentan una historia que vale la pena leer antes de tomar una decisión de cientos de miles de euros.

Spoiler: el mercado no está desbocado, pero tampoco está esperándote.

El precio de la vivienda subió un 12,9% en un año. ¿Cuándo fue la última vez que pasó eso?

 

En 2007. Exactamente en 2007, cuando el mercado estaba a punto de explotar en la mayor burbuja inmobiliaria de la historia reciente de España.

Y sin embargo, cuando el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó en junio de 2026 que el Índice de Precios de Vivienda había subido un 12,9% en tasa anual durante el primer trimestre, los analistas no se pusieron a gritar «burbuja». ¿Por qué? Porque el contexto es radicalmente distinto.

La subida no es igual en todas partes. Las comunidades que más han crecido son Aragón y Murcia (+15,6% ambas), seguidas de Castilla y León y Ceuta (+14,9%). Las que menos, Cataluña y Navarra (+10,5%) y el País Vasco (+10,3%). Y atención: no hay ninguna comunidad autónoma en España donde los precios hayan bajado. Ni una sola.

La vivienda nueva sube un 9,1% y la de segunda mano un 13,5%. Sí: la de segunda mano sube más. Eso ocurre cuando hay escasez de vivienda nueva en el mercado, que es exactamente lo que está pasando. Llevamos 44 trimestres consecutivos al alza, más de once años sin que los precios retrocedieran a nivel nacional.

Junio de 2026: el mejor mes de ventas en 19 años

 

Mientras los precios seguían subiendo, el mercado de compraventas protagonizó un dato que sorprendió a todos: 59.288 compraventas de vivienda en junio de 2026, según el INE. La cifra más alta para un mes de junio desde 2007. Y rompió además una racha de cinco meses seguidos de caídas interanuales.

¿Cómo se entiende eso? Pues con matices. El año 2025 fue excepcionalmente bueno: se cerraron 714.237 compraventas, el mejor dato desde 2007, con un crecimiento del 11,5%. Comparar cualquier mes de 2026 con ese listón tan alto hace que los resultados parezcan peores de lo que son. Es el efecto estadístico que los economistas llaman «efecto base».

Lo que impulsa ese dato de junio es sobre todo la vivienda nueva, que creció un 6,3% hasta las 12.766 operaciones. La segunda mano, que es la mayor parte del mercado, apenas se movió un 0,3%, con 46.522 transacciones.

El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, advierte de que la subida de junio podría deberse más a factores puntuales que a un cambio de tendencia. Y tiene razón en ser prudente: mayo de 2026 había registrado una caída del 7,3% interanual, con solo 56.462 viviendas vendidas, el peor dato del año. El mercado está en una fase de ralentización suave, no de caída, pero tampoco de aceleración.

Las hipotecas: el dato que más te interesa si tienes que financiar la compra

 

Aquí viene la parte que más afecta al bolsillo de quien compra con financiación.

El Euríbor cerró junio de 2026 en el 2,798% (dato oficial del Banco de España, publicado en el BOE el 2 de julio). En julio bajó ligeramente hasta una media mensual del 2,855%, y en agosto está rondando el 2,94%.

¿Qué significa eso en euros? En una hipoteca media a 25 años, cada décima de Euríbor arriba o abajo supone unos 10-15 euros al mes de diferencia en la cuota. El dato relevante es que el Euríbor tocó suelo en febrero de 2026 (2,22%) y desde entonces ha subido casi 0,7 puntos. Para quien tenga una hipoteca variable con revisión anual, eso son entre 50 y 60 euros más al mes.

¿Y las hipotecas nuevas? El INE publicó en julio los datos de mayo de 2026: se firmaron 42.213 hipotecas sobre vivienda, prácticamente igual que un año antes (-0,1%). El dato importante es el que viene detrás: el importe medio fue de 174.866 euros, un 9,7% más que hace un año. Y el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se situó en el 2,98%.

Ese importe medio sube porque suben los precios y porque los compradores que hoy firman hipoteca son, en general, compradores con mayor capacidad económica. Los que no pueden acceder al crédito, sencillamente no compran.

El mejor mes hipotecario reciente fue marzo de 2026, con 46.661 hipotecas firmadas, un 9% más que un año antes, el mejor dato para un marzo en 16 años. El tipo medio de esas hipotecas fue del 2,84%.

¿Por qué suben los precios si las ventas se enfrían?

 

Esta es la pregunta del millón. Y la respuesta es frustrante, pero lógica: porque el problema no es la demanda, sino la oferta.

España lleva años construyendo menos viviendas de las que necesita. Mientras la demanda crece por varios frentes (crecimiento demográfico, más hogares unipersonales, inversión extranjera, desplazamiento hacia ciudades medias), la oferta de vivienda nueva no da abasto. Esa escasez es estructural, y es lo que sostiene los precios aunque el número de ventas baje.

Dicho de otra manera: aunque se vendan menos viviendas, las pocas disponibles siguen teniendo compradores dispuestos a pagar más.

¿Esto es una burbuja como la de 2008?

 

No. Y hay datos objetivos que lo explican, no solo opiniones.

En 2007-2008, los bancos concedían hipotecas del 100% o más del valor de la vivienda, a tipos variables bajos con diferenciales bajísimos, sin apenas exigir documentación de ingresos, a plazos de 40 o 50 años. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario cambió todo eso: hoy los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación, exigen una solvencia acreditada y el plazo medio es de 25 años. El crédito es más prudente. El nivel de endeudamiento de las familias españolas es hoy muy inferior al de 2007.

Eso no significa que los precios no puedan corregirse. Significa que las probabilidades de un colapso como el de 2008 son, según los analistas, muy bajas. Una corrección moderada, sí. Un desplome, no.

Por comunidades: ¿dónde se vende más y dónde suben más los precios?

 

Andalucía es, con diferencia, la comunidad donde más viviendas se venden: 11.723 solo en mayo de 2026, por delante de Cataluña, la Comunidad Valenciana y Madrid. En términos de subida de precios, las que más crecen son las que partían de bases más bajas: Aragón, Murcia, Castilla y León. Las grandes ciudades siguen siendo las más caras, pero las que más suben en porcentaje son, precisamente, las alternativas emergentes.

En mayo de 2026, solo Extremadura (+2,6%) y Andalucía (+2,2%) crecieron en número de ventas respecto al año anterior. Las caídas más duras fueron en Cantabria (-28,6%), Murcia (-19,1%) y Baleares (-16,8%). Madrid cayó un 11,2% y la Comunidad Valenciana un 10,8%. Ojo: eso no significa que nadie compre en Madrid. Significa que en 2025 se vendió mucho más y la comparación sale desfavorable.

Entonces, ¿compro ahora o espero?

 

Esta es la pregunta que no tiene una respuesta universal. Pero los datos sí permiten sacar algunas conclusiones:

Si esperas que los precios bajen significativamente: los datos no apoyan esa expectativa a corto plazo. La falta de oferta nueva sigue siendo el principal motor de precios, y eso no cambia de un año para otro.

Si tienes acceso a financiación: el Euríbor está por debajo del 3%, muy lejos del 4,16% que alcanzó en octubre de 2023. Las hipotecas fijas a tipo competitivo siguen disponibles. El banco más agresivo en julio de 2026 ofrecía Euríbor + 0,49%.

Si vas a vivir en la vivienda a largo plazo: los ciclos del mercado importan menos. Lo que importa es encontrar la vivienda adecuada al precio de mercado real, ni más cara ni más barata de lo que marca la zona.

Si buscas inversión: la rentabilidad bruta del alquiler se mantiene en torno al 3%, similar a los bonos del Estado, pero con potencial adicional de revalorización del activo.

Lo que sí dicen claramente los datos es que quien lleva dos o tres años «esperando a que bajen» ha visto cómo los precios subían entre un 10% y un 15% cada año. En una vivienda de 250.000 euros, eso son entre 25.000 y 37.000 euros más cara cada año de espera.

Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario en España en 2026

 

¿Cuánto han subido los precios de la vivienda en España en 2026? Según el INE, el Índice de Precios de Vivienda subió un 12,9% en tasa anual durante el primer trimestre de 2026, con la vivienda de segunda mano creciendo un 13,5% y la vivienda nueva un 9,1%.

¿Cuántas viviendas se vendieron en 2025 y cómo va 2026? En 2025 se cerraron 714.237 compraventas, el mejor dato desde 2007. En 2026, el mercado se ha moderado: junio fue el mejor mes del año con 59.288 operaciones, pero el acumulado anual está ligeramente por debajo del ritmo de 2025.

¿A cuánto está el Euríbor en 2026? Cerró junio de 2026 en el 2,798% (dato oficial del Banco de España). En julio la media mensual fue del 2,855% y en agosto está en torno al 2,94%.

¿Cuánto es la hipoteca media en España en 2026? Según los datos del INE de mayo de 2026, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas fue de 174.866 euros, con un tipo de interés medio del 2,98%.

¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria? Los analistas consideran que no. El nivel de endeudamiento de las familias es muy inferior al de 2007, la legislación hipotecaria es mucho más estricta y los precios responden a una escasez real de oferta, no a una expansión descontrolada del crédito.

Fuentes utilizadas

 

Todos los datos de este artículo provienen de fuentes oficiales o de análisis elaborados a partir de ellas:

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