Desde el 1 de julio de 2025, cualquier propietario que quisiera anunciar su vivienda en plataformas como Airbnb o Vrbo estaba obligado a obtener un número de registro nacional (NRUA) a través del Registro de la Propiedad. Sin ese número, la plataforma no podía publicar el anuncio. Y si el NRUA quedaba suspendido, tenía 48 horas para retirarlo. El Tribunal Supremo, en una sentencia de mayo de 2026, ha declarado nulo ese sistema.
El origen: un registro que el propio Consejo de Estado ya advirtió que era problemático
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó el Registro Único de Arrendamientos de corta duración como la norma que adaptaba al ordenamiento español el Reglamento europeo sobre alquileres de corta duración (Reglamento UE 2024/1028). Sin embargo, hay un detalle importante: ese reglamento europeo no obliga a crear un registro único nacional; permite que coexistan registros nacionales, regionales o locales, siempre que una misma vivienda no esté sujeta a más de uno.
El Consejo de Estado, en su dictamen previo a la aprobación de la norma, advirtió por unanimidad de tres problemas graves: que el Estado carecía de competencia para crear ese registro (al tratarse materialmente de un registro administrativo vinculado a competencias de turismo y vivienda, que son autonómicas); que un simple reglamento no podía imponer requisitos habilitantes sometidos a reserva de ley; y que la norma permitía que una misma vivienda tuviera dos números de registro distintos, contradiciendo directamente el reglamento europeo. El Gobierno aprobó la norma igualmente.
El resultado fue el esperado: más de una docena de comunidades autónomas lo recurrieron por invasión de competencias, miles de propietarios vieron sus anuncios retirados por no disponer del NRUA, y el sistema entró en un caos administrativo de duplicidades entre el registro estatal y los registros autonómicos ya existentes.
Qué ha decidido el Tribunal Supremo
La sentencia núm. 620/2026 (STS 2148/2026), de 19 de mayo de 2026, estimó el recurso de la Generalitat Valenciana y declaró nulos los artículos del Real Decreto que regulaban el procedimiento de registro único y la obligación de obtener el NRUA. El tribunal concluyó que el Estado no tenía competencia para imponer ese sistema, al invadir las competencias autonómicas en materia de turismo y vivienda.
Qué sigue siendo obligatorio y qué ha dejado de serlo
Lo que se anula es la obligación de obtener el número de registro estatal (NRUA) para poder anunciar una vivienda en plataformas digitales. Esto significa que los propietarios que fueron excluidos de la comercialización por no tener ese número ya no están sujetos a esa obligación.
Lo que sigue en vigor es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (el sistema de intercambio de datos entre administraciones y plataformas) y las obligaciones de las plataformas de transmitir información estadística al INE y a Eurostat.
Y lo más importante: la normativa autonómica sigue siendo plenamente aplicable. Los registros turísticos de cada comunidad autónoma, las licencias, las declaraciones responsables y el resto de requisitos locales no se ven afectados por esta sentencia. La sentencia no crea un vacío legal: devuelve el protagonismo regulatorio a las autonomías, exactamente como ya recomendó el Consejo de Estado.
¿Pueden los propietarios perjudicados reclamar?
Algunos propietarios que sufrieron la retirada de anuncios durante el tiempo en que el sistema estuvo en vigor están analizando la viabilidad de reclamar por responsabilidad patrimonial del Estado por el lucro cesante generado. Es una vía que aún está por desarrollarse judicialmente.
Preguntas frecuentes sobre la anulación del Registro Único de Alquiler Vacacional
¿Sigo necesitando algún registro para anunciar mi vivienda vacacional? Sí, pero autonómico, no estatal. Lo que se anula es el NRUA (Número de Registro Único de Arrendamientos). Los registros turísticos de cada comunidad autónoma siguen siendo obligatorios según su propia normativa.
¿Puedo volver a anunciar mi vivienda si me la retiraron por no tener el NRUA? Desaparecida la obligación del NRUA, en principio sí, siempre que cumplas los requisitos autonómicos y locales de tu territorio.
¿Afecta esta sentencia a las plataformas como Airbnb o Vrbo? Las plataformas siguen teniendo obligaciones de transmisión de datos estadísticos, pero ya no están obligadas a exigir el NRUA para publicar anuncios.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso puede tener particularidades que requieran valoración individual.
Fuente: Sentencia del Tribunal Supremo núm. 620/2026 (STS 2148/2026), de 19 de mayo de 2026. 🔗 Análisis completo de la sentencia — Blog Turismo y Hoteles de Garrigues