La Audiencia Provincial de Madrid denegó el desahucio de dos inquilinos, al considerar que el casero no comunicó correctamente su intención de no renovar el contrato. El propietario notificó su decisión de no renovar por correo electrónico, en vez de enviar el burofax que el acuerdo requería expresamente.
Conforme la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de abril de 2025, el contrato de alquiler se suscribió en junio de 2017 por un año, con posibilidad de prórroga de hasta tres años. En una de sus cláusulas se indicaba que cualquier comunicación relevante debía hacerse por telegrama o burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Sin embargo, en 2022, el casero envió un correo certificado para comunicar la no renovación. Los inquilinos sostuvieron que la notificación no era válida porque no se ajustaba a lo pactado y porque el correo no era su canal habitual de comunicación. Por ello, al no existir notificación válida, el contrato se entendía prorrogado automáticamente.
La notificación no fue válida y la prórroga se produjo automáticamente. El Juzgado de Primera Instancia rechazó la demanda de desahucio al considerar que la forma de comunicar la no renovación no se ajustaba al pacto contractual. Tampoco se acreditó que el correo fuera el canal habitual, ni que la dirección utilizada perteneciera a los inquilinos. Sin una comunicación válida, se concedió la prórroga y no procedía el desalojo.
Tras recurso de apelación del propietario, la Audiencia recordó que el artículo 1255 del Código Civil permite a las partes pactar libremente la forma de las comunicaciones contractuales, siempre que no contravengan la ley, la moral o el orden público.
En este caso, la cláusula establecía expresamente que las notificaciones debían hacerse por telegrama o burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, por lo que no era posible sustituir ese medio unilateralmente. Se indicó que la eficacia del medio de comunicación debe evaluarse conforme a lo pactado, no a lo que una de las partes crea conveniente. Además, no se demostró que la dirección de correo fuera de los inquilinos ni que fuese su canal habitual, esencial para asegurar la recepción de una notificación tan relevante como la oposición a la prórroga.
Al no haber oposición válida antes del vencimiento, se produjo la prórroga automática del contrato. Según el fallo: “No cabe entender efectuada en plazo la oposición a la continuación del arrendamiento si no se sigue el procedimiento acordado en el contrato, ya que la forma pactada integra el contenido obligacional de las partes”.
Con estos argumentos, la Audiencia confirmó la prórroga automática del contrato, declaró improcedente el desahucio y absolvió a los inquilinos.