Comprar o vender una vivienda es probablemente la operación económica más grande que hace una persona en su vida. Y sin embargo, una de las preguntas más frecuentes que se llevan los agentes inmobiliarios desde la primera visita es siempre la misma: «¿Y cuánto me va a costar en impuestos?»
No es una pregunta sencilla. Depende de si compras o vendes, de si la vivienda es nueva o de segunda mano, de en qué comunidad autónoma está el inmueble, y de la situación personal de quien vende. Pero tiene respuesta, y es la que vas a encontrar aquí.
Esta guía está pensada tanto para particulares que se enfrentan por primera vez a una compraventa como para agentes inmobiliarios que necesitan explicarlo con claridad a sus clientes. Todo el contenido está verificado y actualizado a 2026.
Primero lo primero: compradores y vendedores pagan impuestos distintos
La confusión más habitual es mezclar los impuestos de unos con los de otros. Para entenderlo bien, hay que separar los dos lados de la operación desde el principio.
El comprador paga impuestos por el hecho de adquirir el inmueble. El vendedor paga impuestos por el beneficio que obtiene al transmitirlo. Son impuestos distintos, en momentos distintos y ante administraciones distintas.
Lo que paga el COMPRADOR
Si compras una vivienda nueva (al promotor)
Cuando compras directamente al promotor, la vivienda no ha sido habitada antes y tributas por dos impuestos:
IVA: 10% del precio de compra
Es el tipo reducido para vivienda habitual. Si la vivienda está calificada como de protección oficial, el IVA puede bajar al 4%. Hay que pagarlo en el momento de la escritura, junto al resto de gastos.
AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
Es el impuesto que grava el documento notarial. Se paga siempre que se firma una escritura pública, tanto en la compraventa como en la hipoteca. El tipo varía según dónde esté el inmueble.
Ejemplo práctico: si compras un piso nuevo a un promotor por 200.000 euros en Madrid, pagarás 20.000 euros de IVA más aproximadamente 1.200 euros de AJD (al 0,6% en Madrid). En total, unos 21.200 euros solo en impuestos.
Si compras una vivienda de segunda mano
Aquí no hay IVA. En su lugar pagas el ITP, que es el impuesto principal en la compraventa entre particulares.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Es el impuesto más importante para quien compra una vivienda usada. Lo gestiona cada comunidad autónoma, por eso el porcentaje varía mucho según dónde esté el inmueble.
En 2026, los tipos generales oscilan entre el 4% del País Vasco y el 13% en los inmuebles de más valor en Cataluña o Baleares. Para hacerse una idea rápida:
| Comunidad Autónoma | ITP general 2026 |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Andalucía | 7% |
| Cataluña | 10% (hasta 13% en inmuebles de lujo) |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| Baleares | 8% – 13% (progresivo según precio) |
| Galicia | 10% |
| Asturias | 8% |
| Aragón | 8% |
| Murcia | 8% |
| Canarias | 6,5% |
| País Vasco | 4% |
| Navarra | 6% |
| La Rioja | 7% |
| Castilla y León | 8% |
| Castilla-La Mancha | 9% |
| Extremadura | 8% |
| Cantabria | 10% |
Lo que esto significa en la práctica: para una vivienda de 200.000 euros, la diferencia entre comprar en Madrid (6%) o en Cataluña (10%) es de 8.000 euros de diferencia en impuestos por exactamente el mismo tipo de operación.
Dato importante sobre la base imponible: el ITP no siempre se calcula sobre el precio que aparece en la escritura. Desde 2022, Hacienda puede calcularlo sobre el valor de referencia catastral del inmueble si este es superior al precio escriturado. Esto significa que, aunque acuerdes un precio menor con el vendedor, la Administración puede exigirte que pagues el ITP sobre un valor más alto.
¿Hay bonificaciones? Sí, y pueden ser muy importantes. La mayoría de comunidades autónomas tienen tipos reducidos para determinados perfiles: jóvenes menores de 35 años que compran su primera vivienda habitual, familias numerosas, personas con discapacidad igual o superior al 33%, y compradores de vivienda protegida. En algunos casos, la reducción puede llevarte hasta el 3,5% o el 4% en lugar del tipo general. Vale la pena consultarlo antes de firmar las arras.
¿Quién paga el ITP? Siempre el comprador. Si alguien te propone que el vendedor te lo descuente del precio, eso es simplemente una negociación del precio: el obligado ante Hacienda siempre eres tú como comprador.
¿Cuándo se paga? En el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa. Se presenta ante la Hacienda autonómica correspondiente al lugar donde está el inmueble mediante el Modelo 600.
Otros gastos del comprador (no son impuestos, pero hay que preverlos)
- Notaría: entre 600 y 900 euros aproximadamente, dependiendo del precio del inmueble.
- Registro de la Propiedad: entre 400 y 600 euros. Es el trámite que acredita legalmente que eres el nuevo propietario.
- Tasación (si hay hipoteca): entre 250 y 400 euros.
- Gestoría (opcional): entre 300 y 500 euros para que tramiten todos los papeles.
En total, un comprador de vivienda de segunda mano debe prever entre un 8% y un 12% adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos. En obra nueva, entre un 11% y un 14%.
Lo que paga el VENDEDOR
El vendedor no paga ni IVA ni ITP. Sus impuestos son otros dos, y conviene conocerlos bien antes de poner la vivienda a la venta.
IRPF: el impuesto sobre la ganancia que obtienes al vender
Cuando vendes una vivienda, Hacienda considera que has obtenido una ganancia patrimonial (o una pérdida, si has vendido más barato de lo que compraste). Esa ganancia tributa en el IRPF dentro de la base del ahorro.
¿Cómo se calcula la ganancia?
No es tan simple como «precio de venta menos precio de compra». La fórmula correcta es:
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Donde:
- Valor de transmisión = precio de venta MENOS los gastos que pagaste por vender (honorarios de la agencia inmobiliaria con factura, notaría a cargo del vendedor, plusvalía municipal efectivamente pagada).
- Valor de adquisición = precio de compra MÁS los gastos que pagaste cuando compraste (ITP o IVA+AJD, notaría, registro, gestoría) MÁS las reformas o mejoras que hayas hecho con facturas justificadas.
Guardar todas las facturas de la compra, las reformas y los gastos de venta es fundamental. Sin ellas, Hacienda no permite deducirlas y la ganancia declarada —y por tanto el impuesto— sería mucho más alta.
¿A qué tipo tributa la ganancia?
El IRPF sobre las ganancias patrimoniales es progresivo y se aplica por tramos. En 2026, los tramos son los siguientes (Ley 7/2024, vigente desde 2025):
| Ganancia patrimonial | Tipo de gravamen |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
El sistema es progresivo: no se aplica el tipo más alto a toda la ganancia, sino solo al tramo que lo supera.
Ejemplo: vendes un piso por 320.000 euros que compraste por 200.000 euros hace diez años. Si los gastos de compra y venta suman 25.000 euros, la ganancia patrimonial neta es de 95.000 euros. Sobre esa ganancia pagarás: 19% sobre los primeros 6.000 = 1.140 euros; 21% sobre los siguientes 44.000 = 9.240 euros; 23% sobre los 45.000 restantes = 10.350 euros. Total de IRPF: aproximadamente 20.730 euros.
¿Cuándo se declara? La ganancia (o pérdida) se incluye en la declaración de la renta del ejercicio en que se realizó la venta. Si vendiste en 2026, lo declararás en la campaña de renta de 2027.
Casos en los que NO pagas IRPF (exenciones)
Este es el bloque que más desconoce la gente y que puede ahorrar miles de euros:
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y el importe obtenido lo reinviertes íntegramente en la compra de otra vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF. El plazo para reinvertir es de dos años antes o después de la venta. Si reinviertes solo una parte del dinero, la exención es proporcional.
Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual
Están completamente exentos de tributar por la ganancia patrimonial. No importa el importe de la venta ni a qué destinen el dinero.
Mayores de 65 años que venden una vivienda que NO es su habitual
En este caso no están exentos automáticamente, pero sí pueden estarlo si destinan lo obtenido a contratar una renta vitalicia asegurada, con un límite máximo de 240.000 euros.
Venta con pérdidas
Si vendes más barato de lo que compraste (teniendo en cuenta todos los gastos), no hay ganancia y no pagas IRPF. Además, la pérdida puede compensarse con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio, y si el saldo sigue siendo negativo, puede compensarse con hasta el 25% de los rendimientos del ahorro, y el remanente en los cuatro ejercicios siguientes.
Dación en pago
Si entregas la vivienda al banco para cancelar la hipoteca (dación en pago) y no tienes otros bienes suficientes para afrontar la deuda, la ganancia también está exenta.
Si el vendedor es no residente fiscal en España
El régimen es completamente distinto. El comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente en Hacienda mediante el Modelo 211, como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Si el 3% retenido es superior al impuesto que realmente corresponde, el vendedor no residente puede solicitar la devolución del exceso mediante el Modelo 210.
Plusvalía municipal: el impuesto que muchos olvidan
El nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), pero todo el mundo lo llama plusvalía municipal. Lo paga siempre el vendedor, y grava el incremento del valor del suelo del inmueble desde la última transmisión.
¿Cómo se calcula? Hay dos métodos posibles desde 2021, y el vendedor puede elegir el que le resulte más favorable:
- Método objetivo: el Ayuntamiento aplica unos coeficientes sobre el valor catastral del suelo según los años transcurridos desde la compra.
- Método real: se calcula sobre la diferencia real entre el valor del suelo en el momento de la compra y el momento de la venta. Es más ventajoso cuando la revalorización real ha sido baja.
¿Siempre hay que pagarla? No. Si demuestras que el precio de venta es igual o inferior al precio de compra (es decir, que no ha habido ganancia real), puedes solicitar la exención. Desde noviembre de 2021, Hacienda no puede exigir la plusvalía si se acredita que no ha existido incremento de valor.
¿A quién se paga y en qué plazo? Al Ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de escritura. Cada municipio tiene sus propios coeficientes y tipos de gravamen.
Bonificaciones: algunos Ayuntamientos aplican bonificaciones cuando se hereda la vivienda habitual del causante, especialmente si el descendiente convivía con él. Las condiciones varían municipio a municipio, por lo que conviene consultarlo directamente.
¿Es deducible en el IRPF? Sí. La plusvalía municipal efectivamente pagada puede descontarse como gasto de la transmisión al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.
Resumen visual: ¿quién paga qué?
| COMPRADOR | VENDEDOR | |
|---|---|---|
| Vivienda nueva | IVA 10% + AJD (0,5%-1,5%) | — |
| Vivienda segunda mano | ITP (4%-13% según CCAA) | — |
| Ganancia de la venta | — | IRPF (19%-28% según ganancia) |
| Incremento valor suelo | — | Plusvalía municipal |
| Notaría / Registro | Sí (mayoritariamente) | Solo cancelación de hipoteca |
Los errores más frecuentes que cuestan dinero
- No guardar las facturas de las reformas. Son deducibles del valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial. Sin factura, Hacienda no las acepta.
- Confundir precio de venta con valor de transmisión. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos del vendedor (agencia, notaría, plusvalía). No son lo mismo.
- No calcular sobre el valor de referencia catastral. En la compra, el ITP puede calcularse sobre el valor de referencia del Catastro aunque el precio escriturado sea inferior. Si ese valor es más alto, la liquidación será mayor.
- Olvidar declarar la venta en el IRPF aunque haya pérdidas. Aunque no se pague nada, la operación hay que declararla igualmente.
- No consultar si se tiene derecho a alguna exención antes de vender. Las exenciones por reinversión, por edad o por dación en pago pueden eliminan completamente el IRPF, pero solo si se cumplen los requisitos y en algunos casos si se comunica a tiempo.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos en la compraventa de vivienda
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
Siempre el vendedor. Aunque en algún contrato se pacte de otra manera entre particulares, ante el Ayuntamiento el obligado tributario es siempre el vendedor. En compraventas con consumidores, una cláusula que traslade la plusvalía al comprador es nula.
¿Si vendo con pérdidas tengo que pagar algún impuesto?
No pagas IRPF por la ganancia patrimonial (porque no hay ganancia). Sí puede corresponder pagar la plusvalía municipal si el suelo se ha revalorizado, aunque desde 2021 puedes demostrar la ausencia de incremento de valor real y quedar exento.
¿Puedo deducir los honorarios de la agencia inmobiliaria?
Sí, pero siempre que cuentes con la factura correspondiente. La comisión de la agencia es un gasto deducible del valor de transmisión en el cálculo del IRPF.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP después de firmar la escritura?
30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa. Pasado ese plazo sin liquidar, se generan recargos e intereses.
¿IVA o ITP? ¿Los dos a la vez?
Son incompatibles. IVA cuando compras directamente al promotor (obra nueva). ITP cuando compras a un particular (segunda mano). Nunca los dos al mismo tiempo en la misma operación.
¿Un extranjero que compra en España paga lo mismo que un residente?
En la compra, sí: paga los mismos impuestos (ITP o IVA+AJD). La diferencia aparece si ese extranjero luego vende y no es residente fiscal en España: en ese caso el comprador tiene que retener el 3% del precio de venta como pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Cada operación puede tener particularidades que requieran valoración individual. Ante cualquier duda, consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria.
Fuentes utilizadas
Todos los datos de este artículo provienen de fuentes oficiales o de análisis elaborados a partir de ellas:
- Agencia Tributaria (AEAT) — Ganancias y pérdidas patrimoniales, exención por reinversión en vivienda habitual, Modelos 210 y 211 para no residentes. 🔗 https://sede.agenciatributaria.gob.es
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF — Arts. 33-38 y 49 (ganancias patrimoniales). Modificada por Ley 7/2024. 🔗 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre — Texto refundido de la Ley del ITP y AJD. 🔗 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359
- Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre — Adaptación del IIVTNU (plusvalía municipal) tras la sentencia del Tribunal Constitucional. Dos métodos de cálculo desde noviembre de 2021. 🔗 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-18119
- Tribeus — Tabla ITP por Comunidades Autónomas 2026 (actualizado junio de 2026): 🔗 https://tribeus.es/legislacion/impuesto-de-transmisiones-patrimoniales-en-espana-y-sus-ccaa/
- HaceCuentas — Calculadora de ganancia patrimonial venta de vivienda España 2026 (verificado mayo 2026, Ley 35/2006): 🔗 https://hacecuentas.com/es/calculadora-ganancia-patrimonial-venta-vivienda-espana