Imagina que compras un piso con la idea de ponerlo en Airbnb. Solicitas la licencia turística, te la conceden, publicas el anuncio… y entonces la comunidad de propietarios te denuncia. ¿Pueden hacerlo? La respuesta del Tribunal Supremo, en una sentencia de abril de 2026, es rotunda: sí pueden, aunque la prohibición estatutaria tenga más de sesenta años.
El caso: unos estatutos de 1962 contra una vivienda turística de 2026
El conflicto se originó en una comunidad de propietarios de Madrid cuyos estatutos, aprobados en 1962, establecían expresamente que los pisos no podían destinarse a «hospederías». Los propietarios de un piso decidieron explotarlo como vivienda de uso turístico, la anunciaron en plataformas de alquiler vacacional y contaban con la correspondiente licencia de la Comunidad de Madrid.
La comunidad ejercitó una acción de cesación al amparo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pidiendo que se declarara el incumplimiento de los estatutos y el cese definitivo de la actividad.
Qué ha resuelto el Tribunal Supremo
La sentencia 642/2026, de 28 de abril, confirma la orden de cese definitivo de la actividad turística. El tribunal concluye que la cláusula estatutaria que prohíbe las «hospederías» es suficientemente clara y concreta como para aplicarse también al alquiler vacacional moderno anunciado en plataformas digitales.
La lógica del Supremo es la siguiente: aunque el concepto de «hospedería» no existía en su forma actual cuando se redactaron esos estatutos, lo que sí existía era la idea de un alojamiento temporal, con contraprestación económica, sin voluntad de residencia permanente. Y eso es exactamente lo que ofrece una vivienda turística hoy. La identidad funcional entre ambos conceptos es suficiente para que la prohibición se aplique.
El tribunal también recuerda que el derecho de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución no es absoluto: puede verse limitado por la ley, por el título constitutivo y por los estatutos de la comunidad, siempre que la limitación sea expresa y esté claramente redactada.
Por qué tener licencia turística no es suficiente
Uno de los argumentos más frecuentes de los propietarios que explotan pisos turísticos es que cuentan con autorización administrativa para hacerlo. Esta sentencia deja claro que la licencia turística autonómica y los estatutos de la comunidad son dos planos completamente distintos: cumplir uno no exime de cumplir el otro.
Dicho de otro modo: el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma pueden autorizar la actividad, pero si los estatutos de la comunidad la prohíben con una cláusula suficientemente concreta, la comunidad puede exigir su cese igualmente.
¿Qué implica esto para quien compra un piso para uso turístico?
Si estás pensando en comprar un inmueble con la intención de destinarlo al alquiler vacacional, esta sentencia es una advertencia clara: antes de cualquier operación, conviene revisar con detalle el título constitutivo y los estatutos de la comunidad. Una cláusula redactada hace décadas puede bloquear completamente tu proyecto, incluso aunque obtengas todas las licencias administrativas necesarias.
Preguntas frecuentes sobre la prohibición de pisos turísticos en comunidades de propietarios
¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico aunque yo tenga licencia? Sí. La licencia turística acredita que cumples los requisitos administrativos, pero no sustituye la obligación de respetar los estatutos de la comunidad. Si estos prohíben el uso como hospedería o actividad económica, la comunidad puede exigir el cese.
¿Basta con que el edificio sea residencial para prohibir los pisos turísticos? No. El Supremo insiste en que la simple descripción residencial del inmueble no equivale a una prohibición expresa. Hace falta una cláusula estatutaria clara y concreta.
¿Qué pasa si los estatutos son muy antiguos y no mencionan expresamente los pisos turísticos? Depende de la redacción. El Supremo acepta que términos como «hospedería» pueden incluir el alquiler vacacional moderno si existe identidad funcional entre ambos conceptos.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso puede tener particularidades que requieran valoración individual.
Fuente: Sentencia del Tribunal Supremo núm. 642/2026, de 28 de abril (ECLI: ES:TS:2026:1874).