Cuando una vivienda pertenece a un edificio en régimen de propiedad horizontal pueden existir terrazas que, a pesar de pertenecer a la comunidad de propietarios tienen su uso exclusivo atribuido al propietario de una vivienda. Esto significa que, jurídicamente, sigue siendo propiedad de la comunidad, aunque solo un propietario la disfrute. Cuando surge la necesidad de reparación de esa terraza propiedad de la comunidad pero de uso privativo, surge la gran pregunta de quién debe asumir la reparación o, bien, asumir el daño producido a terceros.
El artículo 10 Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponde a la comunidad conservar y reparar los elementos comunes, incluso cuando solo los use un vecino. Esto incluye cubiertas, forjados, impermeabilización y estructura. Así, por ejemplo, si existe una filtración y esta se origina en un defecto estructural o en la impermeabilización de la cubierta, la comunidad debe hacerse cargo de la reparación. Sin embargo, el artículo 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a mantener en buen estado su vivienda o local, evitando causar daños a terceros. Por lo que, si se producen daños por un mal uso, falta de mantenimiento o de obras no consentidas en la terraza, la responsabilidad recaerá en el propietario que disfruta en exclusiva de la terraza.
En base a ello, la Audiencia Provincial de Granada, en sentencia de 27 de junio de 2025, eximió de responsabilidad a la propietaria de un ático que había sido condenada inicialmente a reparar unas humedades que afectaban a la vivienda situada justo debajo. El tribunal concluyó que las filtraciones no provenían del uso de la terraza privativa, sino de un defecto estructural en el forjado, un elemento común del edificio. En consecuencia, determinó que los gastos de reparación debían ser asumidos por la comunidad de propietarios.
La vecina del piso inferior demandó a la dueña del ático y a su aseguradora, alegando que las humedades derivaban de obras sin permiso (jardineras y ampliaciones). Sin embargo, la Audiencia descartó esta versión y atribuyó el problema al defecto estructural, liberando de responsabilidad a la propietaria y trasladando el deber de reparar a la comunidad.